Ιδιαίτερα ευνοϊκές είναι οι προοπτικές των χώρων logistics, γεγονός που φανερώνουν οι μεγάλες επενδύσεις που δρομολογούνται στον κλάδο, όπως και η πρόσφατη επένδυση του Ταμείου Φαιστός με αντικείμενο την εγκατάσταση δικτύου 5G στο εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο. Αυτό αναφέρει η πρόσφατη έκθεση της Cerved Property Services που εκτιμά ότι η άνθηση του συγκεκριμένου τομέα επαγγελματικών ακινήτων σχετίζεται με τη ραγδαία ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και τη στρατηγική θέση της Ελλάδας.
Η γεωστρατηγική τοποθεσία της χώρας τροφοδοτεί, σύμφωνα με την έρευνα, μεγάλα έργα, όπως το Εμπορευματικό και Διαμετακομιστικό Κέντρο στο Θριάσιο, αλλά και την ανάπτυξη και αξιοποίηση της έκτασης του πρώην στρατοπέδου Γκόνου στη Θεσσαλονίκη, στη δυτική πλευρά της πόλης, που θα επανασχεδιάσει και θα εκσυγχρονίσει τις εμπορευματικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις της χώρας, μετά τη δημιουργία των απαιτούμενων υποδομών.
Έτσι, εντός του 2022, ξεκίνησε ή ολοκληρώθηκε μια σειρά στοχευμένων επενδύσεων προς την κατεύθυνση της δημιουργίας μεγάλων σύγχρονων συγκροτημάτων αποθηκών ξηρού και ψυχρού φορτίου. Ως αποτέλεσμα, στα μέσα του 2023 θα προστεθούν περίπου 180.000 τ.μ. ανάπτυξης αποθηκών, ενώ μέχρι το τέλος του 2024 θα προστεθούν επιπλέον 100.000 τ.μ..
Σε παγκόσμιο επίπεδο, ο κλάδος σημείωσε υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης τα τελευταία τρία χρόνια. Σχεδόν όλες οι ευρωπαϊκές αγορές Logistics είδαν τα ενοίκια να αυξάνονται κατά 11% κατά μέσο όρο κατά τη διάρκεια της πανδημίας από το τέταρτο τρίμηνο του 2019, λόγω της συνεχιζόμενης υπερβάλλουσας ζήτησης και της έλλειψης ποιοτικού αποθέματος στην αγορά. Το Ηνωμένο Βασίλειο σημείωσε τη σημαντικότερη αύξηση με 23,1%, ακολουθούμενο από τη Γερμανία με 12,7% και την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη με 9,8%.
Οι επενδυτές, όπως αναφέρουν οι αναλυτές, συνεχίζουν να ζητούν ακίνητα υψηλής ποιότητας, οδηγώντας σε περαιτέρω συμπίεση των αποδόσεων στις ευρωπαϊκές αγορές, οι οποίες σήμερα ανέρχονται κατά μέσο όρο σε 4,12%. Ωστόσο, η Γερμανία και η Γαλλία έχουν μέσο όρο μόλις 3% και 3,03%, αντίστοιχα. Ως αποτέλεσμα, οι αποδόσεις των Logistics έπεσαν κάτω από τις αποδόσεις λιανικής σε πολλές αγορές. Πράγματι, σε ορισμένες πόλεις, οι αποδόσεις των Logistics είναι πλέον χαμηλότερες από τις αποδόσεις των γραφείων.
Όσον αφορά στην εγχώρια αγορά, το Θριάσιο διαδραματίζει πρωταγωνιστικό ρόλο, με πάνω από το 60% των νέων συμφωνιών μίσθωσης στην περιοχή σε τιμές που παραμένουν γύρω στα 5 ευρώ/τ.μ./μήνα για τα κορυφαία ακίνητα. Ακολουθούν η Θεσσαλονίκη, τα Μεσόγεια και τα Οινόφυτα, με την Ελλάδα να συνεχίζει να καταγράφει υψηλότερες αποδόσεις από τις ευρωπαϊκές, με αυξημένη ζήτηση.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι κάθε νέα μεγάλη αποθήκη είναι βέβαιο ότι θα εξασφαλίσει ενοικιαστές, ήδη, αρκετούς μήνες πριν από τη λειτουργία της. Έτσι, η επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα έχει ενταθεί σημαντικά τα τελευταία δύο χρόνια, ωθώντας τις αξίες και τα ενοίκια προς τα πάνω. Ωστόσο, η περαιτέρω αύξηση των ενοικίων είναι αβέβαιη, καθώς οι εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντική συμπίεση των περιθωρίων κέρδους τους λόγω της αύξησης των λειτουργικών δαπανών και του κόστους κατασκευής.
Οι αποδόσεις δέχονται επίσης πιέσεις και πέφτουν στο 7% -7,5% στις πιο ώριμες αγορές σε αντίθεση με το 8% - 8,5% που καταγράφηκε το 2021. Βρίσκονται, δε, αρκετά μακριά από τις διψήφιες αποδόσεις που είχαν εξασφαλίσει οι επενδυτές που τοποθετήθηκαν στην αρχή του ανοδικού κύκλου. Παρόλα αυτά, το επίπεδο απόδοσης στην ελληνική αγορά Logistics παραμένει υψηλότερο και ανταγωνιστικό σε σχέση με αυτό της ευρωπαϊκής αγοράς, γεγονός που προσελκύει άμεσες ξένες επενδύσεις.
Με τα δεδομένα αυτά, δεν προκαλεί απορία το γεγονός ότι το κόστος της γης για τα logistics έχει εκτοξευθεί στα ύψη. Στο Θριάσιο, την περιοχή που συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων αναπτύξεων, το κόστος γης έχει αυξηθεί σημαντικά σε βαθμό που αντιστοιχεί στα 4/5 της συνολικής επένδυσης. Ένας άλλος παράγοντας που λειτουργεί προβληματικά αφορά το κόστος κατασκευής το οποίο έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλά επίπεδα. Ως αποτέλεσμα των αυξήσεων των τιμών των πρώτων υλών, το κόστος κατασκευής νέων χώρων logistics έχει αυξηθεί πάνω από 30% με τις τιμές, από 450 €/τ.μ. σε 600 €/τ.μ..
Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερθέντα στοιχεία και σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της CPS, οι περισσότεροι ερωτηθέντες (περισσότεροι από 200 μεσίτες και εκτιμητές) πιστεύουν ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης θα παραμείνουν σταθερές το 2023. Ανοδικές τάσεις σε ορισμένες τοπικές αγορές αναμένονται τόσο στην Αττική όσο και στη Θεσσαλονίκη, αλλά ταυτόχρονα- χαμηλότερες τιμές θα καταγραφούν σε μερικές άλλες περιοχές.
