Βίους αντίθετους ακολουθούν δύο διαφορετικές «κακές τράπεζες» (bad banks), στην Ισπανία και την Ιρλανδία που ακολούθησαν αυτό το μοντέλο για να εξυγιάνουν τις τράπεζές τους από τα «κόκκινα δάνεια», αλλά και για να επαναφέρουν την οικονομία σε ήρεμα λιμάνια, καθώς τα δάνεια σχετίζονταν με εγγυήσεις σε ακίνητα των οποίων οι τιμές είχαν «τσακιστεί» στη διάρκεια της μεγάλης κρίσης του 2008.
Υπάρχουν πολλές ομοιότητες και πολλές διαφορές στο πώς χειρίστηκαν Ισπανοί και Ιρλανδοί το πρόβλημα. Ενώ οι Ιρλανδοί ανακοίνωσαν πριν λίγες μέρες ότι η bad bank στην οποία μεταβίβασαν τα προβληματικά δάνεια, παράγει πλεόνασμα και κέρδη για το δημόσιο (μέρος των οποίων έχει ήδη καταβληθεί), αντίθετα οι Ισπανοί υποχρεώθηκαν πέρυσι τον Φεβρουάριο από την Ευρωπαϊκή Ένωση να αναλάβουν το χρέος που βαραίνει την bad bank το οποίο υπολογίζεται περίπου σε 35 δισ. ευρώ, σύμφωνα με δημοσιεύματα της μεγαλύτερης ισπανικής εφημερίδας El Pais και το οποίο αντιστοιχεί σε περίπου 3% του ΑΕΠ της χώρας.
Η περίπτωση της ισπανικής Sareb
Η ισπανική Sareb δημιουργήθηκε με την εισφορά «κόκκινων δανείων» που αξιολογήθηκαν ότι αξίζουν 50 δισ. ευρώ (περίπου στην αγοραία αξία τους τότε) και εξέδωσε αντίστοιχα ομόλογα με την εγγύηση του δημοσίου. Μέτοχοι της με περίπου 54,1% ήταν ιδιώτες δηλαδή οι ίδιες οι τράπεζες που εισέφεραν τα «κακά δάνεια» με την Santander να είναι ο μεγαλύτερος ιδιώτης μέτοχος, με μερίδιο 22,2%, την CaixaBank (12,2%), την Sabadell (6,6%) και την Kutxabank (2,53%), ενώ συμμετείχαν και Γερμανοί, Βρετανοί και Γάλλοι επενδυτές, με μικρότερα μερίδια.
Με ποσοστό 45,9% στη Sareb συμμετείχε το δημόσιο μέσω του αντίστοιχου ισπανικού ΤΧΣ (FROB). Στη Sareb μεταβιβάστηκαν περίπου 100.000 συγκροτήματα κατοικιών και διακοπών ανά την χώρα, μαζί φυσικά με μεμονωμένες κατοικίες και οικόπεδα.
Η bad bank έφθασε να έχει αρνητική καθαρή αξία μεγαλύτερη των 10,5 δισ. ευρώ, μέχρι το τέλος του 2020, ενώ η αγορά ακινήτων δεν κατάφερε να ομαλοποιηθεί. Το αποτέλεσμα είναι να υπάρχει ζήτηση από νέα ζευγάρια για κατοικίες, την ώρα που παραμένουν απούλητα και ακατοίκητα χιλιάδες συγκροτήματα. Κατέγραψε επίσης ζημιές 2,5 δισ. ευρώ τα δύο προηγούμενα χρόνια. Ωστόσο ο τότε υπουργός Οικονομικών και μετέπειτα αντιπρόεδρος της ΕΚΤ De Guindos που ρωτήθηκε πέρυσι εκτίμησε ότι η αξία της είναι μεγαλύτερη των 31-32 δισ. ευρώ και ότι με το χρόνο η αξία της ακίνητης περιουσίας θα αυξηθεί.
Η περίπτωση της ιρλανδικής NAMA
Η bad bank της Ιρλανδίας η NAMA ανακοίνωσε την περασμένη εβδομάδα κέρδη εννεαμήνου 2022, ύψους 63 εκατ. ευρώ. Στην τελευταία τριμηνιαία έκθεσή της, που δόθηκε στον Υπουργό Οικονομικών, η NAMA αναφέρει ότι μεταξύ Ιανουαρίου και Σεπτεμβρίου, δημιούργησε ροές συνολικού ύψους 387 εκατ. ευρώ.
Υπολογίζεται ακόμα ότι το τελευταίο τρίμηνο πέρυσι δημιούργησε επιπλέον έσοδα ανεβάζοντας τον αριθμό των ετήσιων ταμειακών ροών σε 487 εκατ. ευρώ. Το 2021 το αντίστοιχο ποσό ήταν 671 εκατ. ευρώ το 2021.
Συνολικά σύμφωνα με στοιχεία, η NAMA έχει παράγει πλέον 47,4 δισεκατομμύρια ευρώ μέσω των δραστηριοτήτων της από τότε που ιδρύθηκε, ενώ μέχρι το τέλος του περασμένου έτους, είχε αποδώσει συνολικά 3,9 δισ. ευρώ από αυτά στα ταμεία της χώρας. Ποσό 3,5 δισ. ευρώ από αυτά προήλθαν από το ταμειακό πλεόνασμα της, ενώ το υπόλοιπο ήταν αποτέλεσμα πληρωμών εταιρικού φόρου.
Η NAMA εκτιμά τώρα, ότι όταν παύσει η λειτουργία της θα έχει αποδώσει στο δημόσιο 4,9 δισ. ευρώ κέρδη.
Στην τελευταία έκθεση της NAMA, αναφέρεται ότι χρηματοδότησε και διευκόλυνε την παράδοση περισσότερων από 28.040 νέων κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων περισσότερων από 25.894 μονάδων που παραδόθηκαν από το 2015 και μετά.
«Από αυτά, τα 13.727 χρηματοδοτήθηκαν άμεσα από τη NAMA, είτε μέσω της παροχής χρηματοδότησης απευθείας σε οφειλέτες και παραλήπτες, είτε μέσω συμφωνίας άδειας χρήσης ή κοινοπραξίας», αναφέρει.
Η bad bank ανέφερε ακόμα, ότι στα τέλη Σεπτεμβρίου, παραδόθηκαν 532 οικιστικές μονάδες και άλλες 487 μονάδες ήταν υπό κατασκευή, ενώ περίπου 1.214 μονάδες πήραν έγκριση χρηματοδότησης από τη NAMA, με την επιφύλαξη της επιβεβαίωσης της εμπορικής βιωσιμότητάς τους κατά την έναρξη. Είναι πιθανό να μην πάρουν όλες τελικά τη χρηματοδότηση.
Η υπόλοιπη περιουσία της; Εκτιμάται ότι έχει τη δυνατότητα να αποφέρει περίπου 18.200 νέες κατοικίες μεσοπρόθεσμα έως μακροπρόθεσμα.
Οι διαφορές της NAMA με τη Sareb
Καλύτερη τύχη είχε τελικά η bad bank της Ιρλανδίας. Οι βασικές διαφορές που εντοπίζει άμεσα ο παρατηρητής είναι οι εξής:
*Τα ακίνητα αγοράστηκαν σε μία «δίκαιη τιμή». Αυτό είναι πολύ γενικό και προφανώς δεν μπορεί κανείς να καταλήξει εύκολα στον προσδιορισμό μίας «δίκαιης τιμής». Ωστόσο στην Ισπανία τα ακίνητα εκτιμήθηκαν στην αξία της αγοράς που τότε ήταν πολύ χαμηλή. Στην περίπτωση της bad bank στη Γερμανία τα ακίνητα αποτιμήθηκαν στην λογιστική αξία.
*Στην περίπτωση των Ιρλανδών, τα ακίνητα αποτιμήθηκαν θεωρητικά, κάπου στη μέση. Ακριβότερα από την τιμή που έδινε η αγορά, αλλά με ένα discount περίπου 30% επί της λογιστικής αξίας. Η δυνατότητα αυτή της «δίκαιης αποτίμησης» προς τις τράπεζες, βοήθησε σημαντικά το κεφάλαιό τους και τις μετοχές τους, με αποτέλεσμα να χρειαστούν μικρότερες κεφαλαιακές ενισχύσεις και με διάχυση της αισιοδοξίας ότι οι τιμές θα ανεβούν.
*Ο τότε υπουργός Οικονομικών κατηγορήθηκε για την ομιχλώδη έννοια του «fair value» και για το σκεπτικό του. Στην πράξη όμως πράγματι λειτούργησε, κράτησε τις τιμές των ακινήτων σε ανεκτά επίπεδα υποχώρησης και όπως όλα δείχνουν, όλοι οι εμπλεκόμενοι έχουν την δυνατότητα να εξέλθουν ισχυροί και σοφότεροι από την κρίση, παρόλο που στην εκτέλεση του σχεδίου, τα πήγαν πολύ κακά στην αρχή.
Η NAMA είναι κρατική, αλλά λειτουργεί ως ανεξάρτητη εμπορική οντότητα με δικό της διοικητικό συμβούλιο που διορίζεται από τον Υπουργό Οικονομικών και περιλαμβάνει, τον Διευθύνοντα Σύμβουλο του NTMA και τον Διευθύνοντα Σύμβουλο του NAMA. Έχει επενδυτικά και διαχειριστικά ειδικά οχήματα (SPV) διοικούμενα από ανεξάρτητους ιδιώτες επενδυτές πλην των θιγόμενων τραπεζών, από τις οποίες αναλήφθηκαν τα περιουσιακά στοιχεία. Μεταξύ άλλων έχουν αναπτυξιακούς στόχους, που προσθέτουν αξία στα assets πριν τα πουλήσουν, αποκομίζοντας κέρδη για τη διαχείρισή τους.
Μετά την κρίση η NAMA ως κακή τράπεζα, απέκτησε «κόκκινα δάνεια» από ιρλανδικές τράπεζες με αντάλλαγμα κρατικά ομόλογα. Η αρχική λογιστική αξία αυτών των δανείων ήταν 77 δισ. ευρώ (68 δισ. ευρώ για τα αρχικά δάνεια και 9 δισ. ευρώ από τόκους).
Η αγορά αποτιμούσε αυτά τα asset σε εκείνη τη δύσκολη περίοδο περίπου στα 47 δισ. ευρώ, ωστόσο η NAMA εκτιμούσε ότι θα μπορούσε να διαθέσει 54 δισ. ευρώ ως δίκαιη μακροχρόνια αξία.
Ακόμα κι έτσι όμως οι τράπεζες που διασώθηκαν είχαν δηλώσει ότι περίπου το 40% των ακινήτων παρήγαγε εισοδήματα. Όπως σύντομα αποδείχθηκε μόνον το 25% από αυτά έφερνε ταμειακές ροές. Ξέσπασε σκάνδαλο, κατηγορήθηκε η κυβέρνηση η οποία πέταξε το μπαλάκι στις τράπεζες.
Τελικά υποχρεώθηκαν να καταφύγουν σε πρόσθετες ρυθμίσεις και περίπλοκες λύσεις που οδήγησαν στο αποτέλεσμα να αγοράσει η NAMA «κόκκινα δάνεια» αξίας 72 δισ. ευρώ για 30 δισ. ευρώ. Οι ζημιές των τραπεζών καλύφθηκαν από κυβερνητικά δάνεια, τα οποία εγγυήθηκε ή προκατέβαλε κιόλας η ΕΚΤ.
Το ΔΝΤ υπολόγισε ότι η κρατική βοήθεια στις ιρλανδικές τράπεζες έφθανε το 25% του ΑΕΠ. Τελικά η Ιρλανδία έπεσε λόγω των τραπεζών σε μνημόνιο γιατί το δημόσιο είχε χρεωθεί και ήταν αδύνατο να δανεισθεί και χρειάσθηκε ένα πακέτο διάσωσης 67 δισ. ευρώ, πλέον των 150 δισ. ευρώ δανείων της ΕΚΤ στις τράπεζες.
Παρόλα αυτά, η bad bank ήδη από το τέλος του έτους 2018, είχε ανακτήσει 37,4 δισ. ευρώ από τα περιουσιακά της στοιχεία και προέβλεψε ότι τελικά θα δημιουργήσει καθαρό πλεόνασμα 4 δισ. ευρώ. Τον Σεπτέμβριο του 2021, η NAMA είχε παραδώσει συνολικό πλεόνασμα 2,75 δισ. ευρώ στο δημόσιο και προέβλεψε ότι το τελικό καθαρό πλεόνασμα θα ήταν 4,65 δισ. ευρώ.
