Μη αμελητέα είναι η άνοδος των τιμών των γραφειακών χώρων στην Αττική, σύμφωνα με το παρατηρητήριο αξιών 'α τριμήνου της εταιρίας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis. Γιατι παρά την μερική, έστω, καθιέρωση της απομακρυσμένης τηλεργασίας οι τιμές έχουν πάρει την ανηφόρα; Ο λόγος είναι η έλλειψη καλής ποιότητας αποθέματος, σε συνδυασμό με την ισχυροποίηση της ζήτησης λόγω και της δημιουργίας νέων επιχειρήσεων ή της εισόδου στην ελληνική αγορά νέων κυρίως ξένων. Τι αναφέρει όμως, η έρευνα της Geoaxis;
Λόγω παρατεταμένης οικονομικής κρίσης (2008-2017) δεν υπήρξε σημαντική ανάπτυξη μεγάλου αριθμού νέων γραφείων στην Ελληνική αγορά ακινήτων. Η υγειονομική κρίση του 2020 βρήκε την αγορά με συσσωρευμένα αιτήματα που δεν μπορούν να ικανοποιηθούν λόγω μειωμένου αποθέματος σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών γραφειακών χώρων, ενώ την ίδια ώρα η ζήτηση για παλαιά γραφεία διαφοροποιείται σημαντικά μεταξύ γραφείων προβολής και γραφείων σε δευτερεύοντα σημεία. Σύμφωνα με στοιχεία της Prodea ΑΕΕΑΠ, στην Λεωφόρο Κηφισίας (κυρίως στο Μαρούσι) και στην Λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τμ. και τη διαθεσιμότητα σε μόλις 125.000 τμ. Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τις 160.000 τ.μ. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1 εκατ. τμ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τις 70.000 τ.μ.
Το απόθεμα νέων σύγχρονων γραφειακών χώρων αναμένεται να αυξηθεί με πολύ αργούς ρυθμούς βραχυπρόθεσμα, αφενός λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου και αφετέρου λόγω της στάσης αναμονής σχετικά με την πορεία της εργασίας από το σπίτι, του πολέμου στη Ουκρανία και της αύξησης των υλικών κατασκευής σε συνδυασμό με το ευρύτερο οικονομικό κλίμα. Οι αναλυτές της Geoaxis εκτιμούν ότι μετά την πανδημία και το τέλος του πολέμου στην Ουκρανία, η ζήτηση θα στραφεί σε σύγχρονα γραφεία περιφερειακά της Αθήνας, με εύκολη πρόσβαση και με μικτές αναπτύξεις που θα συνδυάζουν επιπρόσθετα οικιστικές χρήσεις και χρήσεις καθημερινών δραστηριοτήτων (F&B, retail, γυμναστήρια κλπ).
Οι αποδόσεις
Στα ακίνητα πρώτης κατηγορίας (υψηλών προδιαγραφών, ενεργειακής κλήσης Α και με πιστοποίηση LEED), οι αποδόσεις κινούνται από 6% έως 7%. Κατά την Geoaxis, η αγορά της Αθήνας δείχνει να μην επηρεάζεται από τις επιπτώσεις στους εργασιακούς χώρους που έχουν επιφέρει οι αλλαγές στο μοντέλο εργασίας, κυρίως λόγω έλλειψης ποιοτικών γραφειακών χώρων στους οποίους επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον. Οι πιο δραστήριοι επενδυτές αυτή την στιγμή στην αγορά εμφανίζονται οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ οι οποίες πραγματοποιούν και το μεγαλύτερο όγκο των συναλλαγών. Υψηλότερα κινούνται οι αποδόσεις σε χαμηλότερων προδιαγραφών γραφεία σε κεντρικά σημεία από 7-7,5% ενώ σε παλαιότερα κτίρια στην περιφέρεια οι αποδόσεις φτάνουν ακόμη και το 8%.
Διαφορετικές ταχύτητες τιμών
Όσον αφορά τις τιμές, η αγορά γραφείων κινείται με τρεις ταχύτητες. Στην πρώτη, ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεπερνούν τα 30 ευρώ ανά τ.μ. και αποδόσεις γύρω στο 6,5%.
Στη δεύτερη κατηγορία, ανήκουν παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες με μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ ανά τ.μ. και αποδόσεις 7%-7,5%.
Στην τρίτη συμπεριλαμβάνονται παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τ.μ. Βρίσκονται σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας και διαθέτουν αποδόσεις περί τα 8%.
Σε επίπεδο ρυθμού μεταβολής, για κτίρια με θέσεις στάθμευσης τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (11,96% από 9,20 σε 10,30 ευρώ/τμ/ μήνα) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7,22% από 8,59 σε 9,21 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,56% από 10,82 σε 11,53 ευρώ/ τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (2,78% από 9,35 σε 9,61 ευρώ/τμ/μήνα). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.
Στο κέντρο της Αθήνας, οι τιμές στην περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος για γραφεία χωρίς πάρκινγκ παρουσιάζουν αύξηση 8,59% (από 13,16 ευρώ/τ.μ./μήνα σε 14,29 ευρώ/τμ/μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου 8,31% (από 17,81 σε 19,29 ευρώ/ τ.μ./ μήνα).
Εκτός του αθηναϊκού κέντρου, η αντίστοιχη κατηγορία ακινήτων (γραφεία χωρίς πάρκινγκ) εμφανίζει την μεγαλύτερη αύξηση τιμών στον άξονα της Λ. Κηφισίας (13,83% από 9,47 σε 10,78 ευρώ/τμ/ μήνα) και στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης (12,94% από 7,11 σε 8,03 ευρώ/τμ/μήνα). Ακολουθούν η Λ. Μεσογείων (5,80% από 7,93 σε 8,39 ευρώ/τμ/μήνα) και η Λ. Συγγρού (3,96% από 7,32 σε 7,61 ευρώ/τμ/μήνα).
