Η μικρή προσφορά ακινήτων, η ισχυρή ζήτηση, ο αργός ρυθμός ανανέωσης του υφιστάμενου αποθέματος και ο υψηλός πληθωρισμός αποτελούν τους βασικούς παράγοντες που τροφοδοτούν τη ζήτηση για ακίνητα και εκτιμάται ότι θα ανακόψουν μία ενδεχόμενη, μεγάλης διάρκειας, διόρθωση τιμών. Μπορεί δηλαδή, μία διόρθωση τιμών να είναι αναπόφευκτη σε διάστημα έξι έως δώδεκα μηνών, όπως αναφέρει η Noval Property στην ετήσια οικονομική έκθεσή της όμως, η πίεση στις τιμές των ακινήτων δεν φαίνεται να είναι οριζόντια. Ακίνητα δηλαδή, κοντά σε μέσα σταθερής τροχιάς, κεντρικές αρτηρίες που διατίθενται με εύλογο τίμημα θα παραμένουν στην πρώτη γραμμή της ζήτησης, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς.
Στο επίκεντρο μικρά και παλαιά ακίνητα
Όπως εξάλλου, αναφέρει αναλυτής της διεθνούς εταιρίας ακινήτων Tranio, η υλοποίηση επενδύσεων σε μικρά διαμερίσματα με εμβαδόν κάτω των 45 τ.μ. έχει περισσότερα πλεονεκτήματα, σε σχέση με την απόκτηση ενός μεγαλύτερου διαμερίσματος.
«Στην Αθήνα, είναι δύσκολο να μισθωθεί διαμέρισμα με τιμή ενοικίασης 1.000 ευρώ το μήνα. Λίγοι ενοικιαστές θα ενδιαφέρονταν για αυτόν τον τύπο ακινήτου στην Ελλάδα. Αντίθετα, μέσω επενδύσεων που δύναται να υλοποιηθούν και με όχημα την Golden Visa, οι επενδυτές μπορούν να αποκτήσουν 2 ή 3 διαμερίσματα αξίας 250 χιλ. ευρώ, εισπράττοντας ενοίκιο της τάξεως των 400-500 ευρώ για κάθε ακίνητο. Με άλλα λόγια, ένα διαμέρισμα με ενοίκιο 400-500 ευρώ ταιριάζει σε μεγαλύτερη ομάδα υποψηφίων ενοικιαστών» εξηγούν από την Tranio.
Τα μικρά δηλαδή, διαμερίσματα είναι η βασική κατηγορία των οικιστικών ακινήτων που θα αντισταθούν σε πιθανό κύμα διόρθωσης, καθώς παράγουν υψηλότερες αποδόσεις και διαθέτουν σταθερή ζήτηση.
Ακόμη, λόγω των ανατιμήσεων στα οικοδομικά υλικά, σημαντικός αριθμός νεόδμητων διαμερισμάτων θα καθυστερήσει να βγει στην αγορά, ενώ όσα βγουν και δεν διαθέτουν προσυμφωνημένες τιμές πώλησης θα πωλούνται ακριβότερα (για να απορροφηθεί τμήμα, έστω, του υψηλότερου κόστους). Επομένως, όπως αναφέρουν μεσίτες, τα μεταχειρισμένα ακίνητα είναι μία από τις κατηγορίες που ευνοείται ιδιαίτερα λόγω των πληθωριστικών πιέσεων, καθώς το χάσμα, ως προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης, που τα χωρίζει με τα καινούργια διευρύνεται.
Όπως έχει αναφέρει σε ανάλυσή του, ο οικονομολόγος και πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θεόδωρος Π.Μητράκος, «οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, ειδικά για την κατοικία και τα υψηλών προδιαγραφών επαγγελματικά ακίνητα, παρά τις τρέχουσες συνθήκες αβεβαιότητας που εντάθηκαν εξαιτίας των πολεμικών συγκρούσεων στην Ουκρανία. Ωστόσο, η σημαντική αύξηση του ενεργειακού κόστους και του κόστους των υλικών κατασκευής, εφόσον διατηρηθεί, εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε μείωση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και συμπίεση του κεφαλαιακού κέρδους για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες. Επιπλέον, οι έντονες πληθωριστικές πιέσεις των τελευταίων μηνών περιορίζουν το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και την οικονομική τους δυνατότητα για την απόκτηση κατοικίας».
Η επίδραση του πληθωρισμού
Πάντως, παράγοντες της αγοράς δείχνουν προς την Τουρκία για να γίνει αντιληπτή η επίδραση του πληθωρισμού στην κτηματαγορά. Αν και οι πληθωριστικές πιέσεις μεταξύ της γειτονικής χώρας και της Ελλάδας δεν συγκρίνονται - στην Τουρκία ο πληθωρισμός έφτασε να ξεπερνά το 50% - έχει, ήδη, ξεκινήσει και στη χώρα μας να εκδηλώνεται μία στροφή προς το real estate με στόχο την προστασία της ρευστότητας.
Στην Τουρκία λοιπόν, όπως μεταδίδουν τοπικά μέσα ενημέρωσης, η μικρή προσφορά, σε συνδυασμό με τις αυξημένες τιμές πώλησης των νεόδμητων λόγω ενισχυμένου κόστους στα υλικά, έχει στρέψει το επενδυτικό-αγοραστικό ενδιαφέρον στα μεταχειρισμένα. Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτή τη στιγμή στην Κωνσταντινούπολη η ζητούμενη τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος ανά τ.μ. κυμαίνεται από 3.800 ευρώ έως 4.400 ευρώ. Κατά μέσο όρο, η τιμή ενός νεόδμητου ακινήτου 80 τ.μ. ξεπερνάει τις 300 χιλ. ευρώ, ενώ το τίμημα πώλησης για ένα διαμέρισμα τριακονταετίας αγγίζει τις 250 χιλ. ευρώ. Αυτή η τόσο μικρή διαφορά ζητούμενων τιμών ανάμεσα στα νεόδμητα και τα καινούργια έχει κάνει ορισμένους να μιλούν για στρέβλωση, η οποία όμως, έχει στηριχθεί στους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης. Κι αυτό δεδομένου ότι υπολογίζεται πως το 70% των συναλλαγών στο τουρκικό real estate προέρχεται από τα μεταχειρισμένα ακίνητα.
Πέραν όμως, των παραγόντων αυτών (πληθωρισμός, περιορισμένη ανανέωση αποθέματος, στροφή στα μεταχειρισμένα), καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον και από ξένους επενδυτές. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2021 οι άμεσες ξένες επενδύσεις άγγιξαν τα 1,2 δισεκατομμύρια σε εισροές για αγορά ακινήτων και 700-800 εκατ. για διαχείριση ακινήτων, σύμφωνα με την ΤτΕ. Το ποσό αυτό είχε διαμορφωθεί σε 840 εκατ. ευρώ το 2020, με την Ελλάδα να έχει σημαντικές αποδόσεις τόσο στα επαγγελματικά όσο και στα οικιστικά ακίνητα, οι οποίες σε κάποιες περιοχές μπορούν να φτάσουν και το 6-6,5% (από 3-3,5% παλαιότερα).
