Οι συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν το τελευταίο διάστημα στα πολυτελή ακίνητα, για τα οποία τίθεται ως όριο ζητούμενων τιμών το 1 εκατ. ευρώ φανερώνουν -τηρουμένων πάντα των αναλογιών- και τις ευρύτερες τάσεις του ελληνικού real estate.
Σύμφωνα, λοιπόν, με τα στοιχεία της έκθεσης της Sotheby’s για το τρίτο τρίμηνο του 2022, σε ετήσια βάση σύγκρισης, φέτος έχουμε ρεκόρ ζήτησης για πολυτελή ακίνητα. Αυτό με τη σειρά του έχει οδηγήσει στην αύξηση της αξίας της μέσης συναλλαγής που τοποθετείται, πλέον, σε 2,9 εκατ. ευρώ στο εννεάμηνο από 2,7 εκατ. και 2,5 εκατ. το αντίστοιχο χρονικό διάστημα των ετών 2021 και 2020. Κι αυτό με τη σειρά του σημαίνει αύξηση των τιμών των ακινήτων η οποία μπορεί να είναι εύλογη στην περίπτωση των πολυτελών ιδιοκτησιών, αλλά θεωρείται δεδομένη ότι καταγράφεται στο σύνολο της αγοράς ακινήτων.
Επίσης, ένα ακόμη σημαντικό κριτήριο για το που πηγαίνει η αγορά ακινήτων είναι πόσα συμβόλαια γίνονται για κάθε επίδειξη ακινήτου. Αυτός ο δείκτης όμως, εμφανίζει υποχώρηση, επειδή αν και ο τελικός αριθμός συναλλαγών του εννεαμήνου παρέμεινε μεγάλος, διολίσθησε η αναλογία-υπόδειξη προς deal. Για να γίνει κατανοητό αυτό, σύμφωνα με τα στοιχεία της Sotheby’s, ενώ στο 2021 έκλεισε με συμβόλαιο το 14,3% των υποδείξεων, στο 2022 το αντίστοιχο ποσοστό έπεσε στο 7,9%.
Πού οφείλεται αυτή η υποχώρηση; Στην απροθυμία των πωλητών να ολοκληρώσουν συναλλαγές και άρα να βάλουν νέα ακίνητα στην αγορά, αλλά και στην απουσία πραγματικά ιδιαίτερων ακινήτων έπειτα από μια περίοδο έντονης κινητικότητας. Πράγματι, η ρηχή ελληνική αγορά ακινήτων, τείνει σχεδόν να «ξύσει» πάτο από πλευράς ποιότητας του αποθέματος, κάτι που κατανοεί κάποιος, λαμβάνοντας υπόψη ότι η οικοδομική δραστηριότητα αν και έχει πάρει μπροστά, δεν έχει καταφέρει να δημιουργήσει επαρκές απόθεμα ιδιοκτησιών.
Σε όλα αυτά έρχεται να προστεθεί η διστακτικότητα των ατόμων υψηλής εισοδηματικής στάθμης (UHNWI) να προχωρήσουν σε συναλλαγές μέσα σε μια περίοδο έντονης γεωπολιτικής και μακροοικονομικής αστάθειας, αλλά και η συγκρατημένη διάθεση του χρηματοπιστωτικού συστήματος στη Νότια Ευρώπη να χρηματοδοτήσει σχετικές αγορές. Όσο δηλαδή, ο τραπεζικός δανεισμός γίνεται ακριβότερος, τόσο μειώνονται σταδιακά οι συναλλαγές στο real estate.
Αν και τα μη πολυτελή ακίνητα είναι μία εντελώς διαφορετική κατηγορία σε σχέση με τα πολυτελή, εκτιμάται ότι θα εμφανίσουν κόπωση, σε επίπεδο όγκου συναλλαγών, το 2023. Αυτή η πρόβλεψη βέβαια, μένει να επιβεβαιωθεί, δεδομένου ότι τα χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης αγοράς είναι διαφορετικά σε σχέση με τα πολυτελή ακίνητα. Για παράδειγμα, τα πολύ υψηλά ενοίκια θα εξακολουθούν να αποτελούν παράγοντα που θα ωθεί όσους έχουν ρευστότητα σε αγορές. Από την άλλη πλευρά, ο ακριβότερος δανεισμός, θα «κόψει τα φτερά» όσων σχεδίαζαν να αποκτήσουν το δικό τους κεραμίδι με δάνειο.
Από που προέρχεται η ζήτηση
Πάντως, στην αγορά των πολυτελών ακινήτων, η ζήτηση προέρχεται από συγκεκριμένες αγορές. Το χρονικό διάστημα που εξετάζει η Sotheby’s τα πρωτεία είχαν οι Ηνωμένες Πολιτείες καθώς μία στις πέντε ζητήσεις στο πρώτο εννεάμηνο του 2022 ήρθε από τη συγκεκριμένη αγορά. Ακολούθησε το Ηνωμένο Βασίλειο και η πρώτη τριάδα έκλεισε με ζητήσεις που είχαν προέλευση το εσωτερικό κοινό της χώρας. Αξίζει να σημειωθεί ότι η ζήτηση από ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Ελλάδα ξεπερνά το 45% της συνολικής ζήτησης με τη δεκάδα να συμπληρώνεται από τη Γαλλία, τη Γερμανία, την Ελβετία, το Ισραήλ, τον Καναδά, την Αυστραλία και το Βέλγιο.
Σε επίπεδο προορισμών, την τιμητική τους είχαν για μια ακόμη χρονιά Κέρκυρα και Μύκονος, οι οποίες αντιπροσωπεύουν το 26,3% της συνολικής ζήτησης, με τα Νότια Προάστια της Αθήνας να συμπληρώνουν την τριάδα και την Πάρο, τη Ρόδο και την Τήνο να ακολουθούν. Σε κάθε περίπτωση αυτό που αξίζει να σημειωθεί είναι ότι σε βάθος πενταετίας έχει αναπτυχθεί σημαντικά και η ορατότητα αρκετών εναλλακτικών προορισμών σε ολόκληρη την Ελλάδα.
