Την άνοιξη του 2018 οι νέες αντικειμενικές αξίες - Με τις πλασματικές τιμές ο ΕΝΦΙΑ και το επόμενο έτος

Του Προκόπη Χατζηνικολάου

Με τις πλασματικές αντικειμενικές αξίες που ισχύουν επί της ουσίας από το 2007 (παρά τη μικρές αλλαγές που έγιναν το περασμένο έτος) θα υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ αλλά και όλοι οι φόροι των ακινήτων το 2018. Σύμφωνα με πληροφορίες η κυβέρνηση βρίσκεται σε αδιέξοδο και όπως όλα δείχνουν πριν το πρώτο τρίμηνο του 2018 δεν πρόκειται να έχουμε νέες αντικειμενικές οι οποίες θα έχουν εξισωθεί με τις πραγματικές τιμές αγοράς.

Εκτός τους γεγονότος ότι η κυβέρνηση ασχολείται σχεδόν αποκλειστικά με το πως θα λανσάρει επικοινωνιακά το κοινωνικό μέρισμα που θα διαθέσει από την υπερφορολόγηση των επιχειρήσεων και της μεσαίας τάξης, δεν έχει προχωρήσει ακόμα στη σύσταση των περίπου 75 επιτροπών σε όλη την επικράτεια που θα αναλάβουν το έργο αυτό. Για να συστήσει τις επιτροπές θα πρέπει να καταθέσει τροπολογία στη Βουλή, να πάρει ΦΕΚ, και να εκδοθεί η υπουργική απόφαση που θα ορίζει τη σύσταση των τοπικών επιτροπών.

Όλα αυτά απαιτούν χρόνο και δυστυχώς ο χρόνος δεν επαρκεί. Δεν είναι δυνατόν σε 45 μέρες (αν υποθέσουμε ότι ο επόμενο 15μερο θα συσταθούν οι επιτροπές) να παραδώσουν πόρισμα αξιόπιστο που δεν θα οδηγήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να προσφύγουν στη δικαιοσύνη για να βρουν το δίκιο τους.

Η κυβέρνηση έχει καθυστερήσει σημαντικά και η ολιγωρία της θα μεταφερθεί ως πίεση στις τοπικές επιτροπές για να αναπροσαρμόσουν έγκαιρα τις τιμές της εφορίας. Ωστόσο, ακόμα και αν πιεσθούν οι επιτροπές οι τιμές δεν θα είναι έγκυρες. Δεν είναι δυνατόν επί δύο χρόνια να είναι ανέφικτη η εξίσωση των πραγματικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες και να μπορεί να πραγματοποιηθεί σε δύο μήνες.

Μάλιστα οι 75 τοπικές επιτροπές που θα συσταθούν θα πρέπει να καθορίσουν 10.000 τιμές ζώνης σε όλη την επικράτεια.
Πάντως το ίδιο πρόβλημα που αντιμετώπισε η ομάδα εργασίας (που παρουσίασε στο οικονομικό επιτελείο ειδικό αλγόριθμο αναπροσαρμογής των τιμών,) δηλαδή της ανεπάρκειας των στοιχείων, θα αντιμετωπίσουν και οι νέες επιτροπές.

Το πιθανότερο είναι και οι τοπικές επιτροπές να σηκώσουν τα χέρια ψηλά και να δηλώσουν στην ηγεσία του υπουργείου ότι δεν είναι εφικτός ο προσδιορισμός τιμών ζώνης. Σε αυτή την περίπτωση το οικονομικό επιτελείο θα αναγκασθεί να ζητήσει, για ακόμη μία φορά, τη μετάθεση αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών για τα μέσα του 2018.

Παράλληλα με τις τοπικές επιτροπές, η ειδική ομάδα εργασίας θα συνεχίσει το εγχείρημα της αυτόματης εξίσωσης των τιμών με τις πραγματικές τιμές, δοκιμάζοντας το σύστημα σε 10 περιοχές της Ελλάδας. Αρχικά το σύστημα είχε δοκιμαστεί για την περιοχή του Χαλανδρίου. Τα αποτελέσματα των τοπικών επιτροπών και της ομάδας εργασίας θα συγκριθούν και εφόσον υπάρχουν μεγάλες αποκλίσεις κάποιο από τα δύο θα πρέπει να απορριφθεί.

Σε κάθε περίπτωση έχει αποκλειστεί το ενδεχόμενο της οριζόντιας μείωσης των αντικειμενικών αξιών υπό τον φόβο των προσφυγών από πολίτες, όπως και έγινε το 2016, με αποτέλεσμα σε έξι περιοχές της χώρας να ακυρωθούν οι αξίες που είχαν προσδιοριστεί από το υπουργείο Οικονομικών.

Σύμφωνα με ανώτατο στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών, «το μεγάλο πρόβλημα είναι ότι στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας οι πράξεις είναι ελάχιστες, ενώ σε άλλες δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία. Αυτό σημαίνει ότι η διαδικασία καθορισμού τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια με το παραπάνω σύστημα είναι εξαιρετικά δύσκολη, ενώ ακόμα δυσκολότερη είναι η παρακολούθηση της αγοράς με στόχο να τροφοδοτείται η νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα που επιθυμεί να δημιουργήσει το υπουργείο Οικονομικών με τις αξίες των ακινήτων». Δηλαδή, δεν είναι εφικτή στην παρούσα χρονική στιγμή η αναπροσαρμογή των τιμών της εφορίας με βάση τις πραγματικές τιμές, καθώς δεν υπάρχει ικανό δείγμα πωλήσεων ακινήτων για να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα και να ληφθούν αποφάσεις για τα ακίνητα σε όλη τη χώρα.

Όπως αναφέρουν οι ειδικοί του χώρου, στην παρούσα στιγμή οι αντικειμενικές είναι μια εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση. Επισημαίνουν πάντως ότι κατά μέσον όρο οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες έως και 40% από τις πραγματικές. Βέβαια, υπάρχουν και περιπτώσεις αγοραπωλησιών όπου οι τιμές πώλησης ήταν κατά 70% κάτω από την αντικειμενική τους αξία. Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία που συμπεριλαμβάνονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τα οποία δείχνουν την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, όπως επίσης και την αδυναμία υπολογισμού της τιμής ζώνης ανά περιοχή.