Μόλις πριν από 2 μήνες βρέθηκα στο Παρίσι καθώς ένας από τους πιο παλιούς μου πελάτες, που διαχειρίζομαι το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του, μου ζήτησε να συμβάλλω για τη μίσθωση διαμερίσματος στη Γαλλική πρωτεύουσα καθώς ο γιος του θα συνέχιζε τις μεταπτυχιακές του σπουδές εκεί. Μία ευκαιρία/ επαγγελματικό ταξίδι που συμπεριλάμβανε να επισκεφτώ για άλλη μια φορά τη Γαλλική Πρωτεύουσα που μου επιβεβαίωσε τον τίτλο της «Πόλη των Πόλεων».
Η έρευνα των διαμερισμάτων είχε ξεκινήσει από το internet και με την άφιξη μου, αρχίσαμε να επισκεπτόμαστε και να αξιολογούμε επιλεγμένες κατοικίες. Για να μη μακρηγορώ το νέο σπίτι του νεαρού φοιτητή είναι ένα studio 12 τμ στον 6ο όροφο (σε κτίριο με ασανσέρ και μπάνιο - χαρακτηριστικά σπάνια για τη Γαλλική πρωτεύουσα) με μίσθωμα 800 ευρώ / μήνα… ναι καλά διαβάσατε 65 ευρώ/τμ/μήνα και μη βιαστείτε, όχι δεν έχει θέα ούτε στον πύργο του Άιφελ ούτε στον Σηκουάνα, απεναντίας απλά «βλέπει» την απέναντι πολυκατοικία και βρίσκεται πολύ κοντά στο κέντρο σε μια περιοχή αντίστοιχη της πλατείας Μαβίλη.
Δε μπορώ να πω ήμουν προετοιμασμένος, Παρίσι είναι, η ζήτηση υψηλή μόνιμα, ολυμπιακοί αγώνες έρχονται σε λίγους μήνες. Ωστόσο, ο προβληματισμός μου που με οδήγησε σε αυτό το άρθρο, ξεκίνησε από το πόσα mini -για ελληνικά δεδομένα- «διαμέρισματα / studio 10-20τμ» υπήρχαν, αλλά επιπροσθέτως από την αντίδραση των φίλων / συμφοιτητών όταν επισκέφτηκαν το σπίτι. Οι ατάκες «πόσο τυχερός είσαι», «σε πιο site το βρήκες;», διαδέχονταν η μία την άλλη και έφτασε να ακουστεί και η πρόταση «θες να συγκατοικήσουμε;»... θυμίζω ότι η επιφάνεια είναι 12τμ...
Φυσικά, δεν μπορούμε να συγκρίνουμε την Αθήνα με το Παρίσι ή μήπως και μπορούμε;
Ας ξεκινήσουμε με ορισμένα δεδομένα: σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Περιφέρειας Αττικής και Παρισιου, η Γαλλική πρωτεύουσα των 12-13 εκατομμυρίων κατοίκων έχει έκταση 105 τετραγωνικών Χιλιομέτρων και η Αθήνα πλέον έχει ξεπεράσει τους 3 εκατομμύρια κατοίκους με επιφάνεια σχεδόν 4 τετραγωνικά χιλιόμετρα. Αυτό αντιστοιχεί σε 8,4τμ ανά κάτοικο Παρισιού έναντι 1,33 τμ ανά Αθηναίο.
Με βάση τα ευρωπαϊκά στατιστικά τουρισμού η Γαλλική πρωτεύουσα δέχεται κατά μέσο όρο 44 εκατομμύρια ενώ εμείς μόλις 6,4 (μεγάλη συζήτηση / ανάλυση γιατί έχουμε τόση διαφορά ιδιαίτερα με τόσο καλύτερο καιρό, χαμηλότερο κόστος διασκέδασης, ασύγκριτη πολιτιστική κληρονομιά αλλά και με άλλο επίπεδο καθαριότητας λιγότερες υποδομές και πολλά άλλα που δε μπορούμε να παραλείψουμε).
Και αν συνεχίσουμε με την ίδια λογική και με τα επίσημα νούμερα φτάνουμε στην εξίσωση κόστος ζωής / μέσος μισθός, μια σύντομη στατιστική ανάγνωσή είναι ότι: Ο μέσος μισθός στη Γαλλία είναι κάτι λιγότερο από 2.000€/μήνα αλλά με μέσο κόστος ζωής 3.168/μήνα (από τις πιο ακριβές) ενώ στην Ελλάδα ο μέσος μισθός είναι κάτι λιγότερο από 1.300€/μήνα αλλά το μέσο κόστος ζωής είναι 1.283€/ μήνα.
Παρά τάυτα από τη σκοπιά των ακινήτων σύμφωνα με το statista.com στο τέλος του 2023 η (μακροχρόνια) μίσθωση ενός υπνοδωματίου επιπλωμένο (κατά ΜΟ) στην ευρώπη έχουμε:
- Άμστερνταμ 2.300€/μήνα
- Λισαβόνα 2.000€/μήνα
- Ρώμη 1.950€/μήνα
- Παρίσι 1.880€/μήνα (περίμενα να είναι πρώτο στη λίστα)
- στη 10η θέση είναι το Βερολίνο με 1.600€/μήνα
- στη 18η (πιο χαμηλά και από τη Βαρκελώνη) είναι η Μαδρίτη με 1.350€/μήνα
- και στην 20η οι Βρυξέλλες με 1.200€/μήνα
- η Αθήνα είναι πολύ πιο χαμηλά…
Δεν χωρά αμφιβολία ότι αν προσεγγίσουμε τις μισθωτικές αξίες που έχουν διαμορφωθεί στη χώρα μας το 2024 σε σχέση με τους μισθούς και το κόστος ζωής η ανάγνωση φαντάζει σαν κακογραμμενο θρίλερ ιδιαίτερα σε σχέση με τον κατώτατο μισθό, ωστόσο κάθε νόμισμα έχει δύο πλευρές και ας δούμε το ίδιο θέμα από τη πλευρά των ακινήτων:
Παρατηρώντας την ταχύτητα των μισθώσεων, ένα σπίτι που διατίθεται στην αγορά προς μίσθωση θα βρει ενοικιαστή εντός 30 -40 ημερών (ελάχιστες είναι οι εξαιρέσεις), άρα μια μετάφραση είναι ότι υπάρχει ζήτηση που επιθυμεί και ταυτόχρονα έχει τη δυνατότητα να καλύψει τις υψηλές μισθωτικές αξίες. Ο νόμος/ κανόνας της αγοράς επιβεβαιώνεται και πάλι, δηλαδή όσο η προσφορά είναι χαμηλή και η ζήτηση υψηλή τότε το αποτέλεσμα είναι να ανεβαίνουν οι αξίες (μισθωτικές και αγοραίες).
Ακούγονται σκέψεις για το πως πρέπει να αντιμετωπιστούν οι υψηλές μισθωτικές αξίες. Οι θεωρίες ξεκινούν συνήθως από το να περιοριστεί η βραχυχρόνια μίσθωση / Air BnB. Προσωπικά είμαι σκεπτικός καθώς μια τέτοια κίνηση θα προβληματίσει τον τουρισμό μας και την ώθηση στην οικονομία γενικότερα, επιπρόσθετα να αναφέρω ότι αυτή η κατεύθυνση δεν είχε αποτελέσματα σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες και η πληρότητα των ξενοδοχείων είναι κοντά στο 90% πλέον.
Ακούγεται ότι πρέπει να δοθούν κίνητρα για να διατεθούν τα «κλειστά ακίνητα», το οποίο αν και είναι θέμα προσωπικών επιλογών αλλά σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Ινστιτούτου για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron βλέπουμε ότι τα «κλειστά» σπίτια έχουν μειωθεί σε σχέση με το 2011, δε νομίζω λοιπόν ότι αυτή είναι η λύση.
Επίσης, ανακοινώθηκε η αύξηση της αξίας ακινήτου για Golden Visa, που ήδη αναστάτωσε την κτηματαγορά και πολλές επενδύσεις, αλλά και πάλι δεν αλλάζει κάτι. Απεναντίας παρατηρούμε ότι το μεγάλο ποσοστό των ξένων αγοραστών διαθέτουν το ακίνητο τους άμεσα για μακροχρόνια μίσθωση (και μάλιστα σε πιο χαμηλά μισθώματα)!
Άρα τι μπορούμε να κάνουμε; Αλλά αρχικά πρέπει να αναρωτηθούμε τι θέλουμε να πετύχουμε;
Το μίσθωμα του κάθε ακινήτου είναι άμεσα συνδεδεμένο με την αγοραία αξία του, και ως εκ τούτου γιατί δεν επικεντρωνόμαστε στη μείωση των αξιών πώλησης; Τελικά, θέλουμε να αυξηθεί ο τουρισμός της Ελλάδας και να αρχίσει να ανταγωνίζεται άλλες ευρωπαϊκές χώρες; Επιθυμούμε να υπάρχει ανάπτυξη και να επιλεχθεί η Αθήνα ή ακόμα καλύτερα και η επαρχία για την εγκατάσταση λόγου χάρη μιας ξένης εταιρείας; (ένα πρόσφατο παράδειγμα είναι τα κτίρια της Google Data Center που αναμένονται να λειτουργήσουν το 2025). Ή μήπως τελικά δεν θέλουμε καμία ουσιαστική αλλαγή στον βωμό της συνήθειας/ ρουτίνας; (-για ακόμα μια φορά-)
Επιπροσθέτως ας παραδεχθούμε ότι ο τουρισμός είναι ένας από τους βασικούς τομείς της οικονομίας που όταν περιορίστηκε (βλέπε covid και περίοδο 2013-2016) τα αποτελέσματα δεν άργησαν να επηρεάσουν αρνητικά την καθημερινότητα των Ελλήνων, από τον τζίρο των επιχειρήσεων έως και την εργασιακή απασχόληση -έστω εποχιακή-.
Εδώ μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε το ρητό «δε μπορείς να έχεις και τη πίτα ολόκληρη αλλά και τον σκύλο χορτάτο».
Η καλή υγεία της κτηματαγοράς φαίνεται από το επίπεδο αποδόσεων των ενοικίων. Πλέον οι υψηλές μισθωτικές αξίες που επιβεβαιώνονται από την αγορά ( θυμίζω ότι τα διαθέσιμα σπίτι προς μίσθωση είναι πολύ λίγα) δίνουν πλέον ικανοποιητικό εισόδημα για τους ιδιοκτήτες / επενδυτές μάλιστα πάνω από το επίπεδο του (σημερινού ακόμα) πληθωρισμού.
Από τη σκοπιά της επένδυσης είναι πολύ θετικό, καθώς για δεκαετίες ένας ιδιοκτήτης ακινήτου ναι μεν εισέπραττε ανά μήνα ένα επιπλέον εισόδημα, αλλά μετά τη φορολόγηση του ενοικίου, τον ΕΝΦΙΑ, τη συντήρηση του ακινήτου οριακά είχε κέρδος.
Ακόμα έχω στα αυτιά μου την ατάκα ενός από τους πρώτους πελάτες μου, που επένδυε σταθερά σε ακίνητα από τη δεκαετία του 1960: «Διαμέρισμα αγοράζεις για να προστατεύεις το κεφάλαιο, αν θες εισόδημα επενδύεις σε κατάστημα». Οι καιροί έχουν αλλάξει, και από τα τέλη του εικοστού αιώνα σε πολλές πρωτεύουσες (με αφετηρία τη Νέα Υόρκη) η επένδυση σε οικιστικό ακίνητο είχε - και έχει- πρωταγωνιστικό ρόλο και αυτό οφείλουμε να το αποδεχτούμε.
Θεωρώ ότι δε χρειάζονται περισσότερες αναλύσεις, κάθε οικονομία/ κοινωνία θέλει και στοχεύει στην ανάπτυξη. Για την ελληνική οικονομία ο τουρισμός είναι ένας τομέας που έχει πρωταγωνιστικό ρόλο και η άνθηση αυτή οδηγεί σε ζήτηση για ακίνητα από καταστήματα και ξενοδοχεία έως κατοικίες και ως εκ τούτου η αύξηση των τιμών είναι αναπόφευκτη. Διχως αμφισβήτηση όσο πιο γερή και πρωτοπόρα είναι η ανάπτυξη τόσο μεγαλύτερη διάρκεια θα έχει και θα οδηγήσει σε αύξηση των μισθών διαφορετικά θα έχουμε φούσκας ακινήτων με αποτελέσματα που έχουμε βιώσει.
Το 2024 βλέπουμε ποιοτικά ακίνητα, υψηλής ενεργειακής κλάσης που δεν μπορούσαμε καν να φανταστούμε πριν από 10 έτη, οι ανακαινίσεις των διαμερισμάτων προς μίσθωση είναι εκ βάθων και συμβαδίζουν με τα υψηλά μισθώματα. Ας μη ξεχνάμε ότι πριν από 5 με 10 χρόνια όταν διαβάζαμε μια αγγελία διαμερίσματος προς ενοικίαση «ανακαινισμένο» με τις τότε αξίες αυτό μεταφραζόταν ότι απλά είχε γίνει ένα βάψιμο -πρόχειρο τις περισσότερες φορές- άντε και να είναι αντικατασταθεί το προβληματικό καζανάκι!
Πλέον, ένας οικογενειάρχης που έχει μοχθήσει συγκεντρώνοντας μια σεβαστή αποταμίευση, έχει τη δυνατότητα να αγοράσει ένα διαμέρισμα και να έχει -μετά τους φόρους- ένα αξιοσημείωτο συμπληρωματικό εισόδημα και κάποια ασφάλεια στη διατήρηση της αξίας της επένδυσης τους (καμία επένδυση δεν έχει μηδενικό ρίσκο). Το διαμέρισμα αυτό μπορεί να είναι από ένα μικρό studio υπερυψωμένου ισογείου έως ρετιρέ με θέα και παρά τα χαρακτηριστικά του θα βρεθεί ο κατάλληλος ενοικιαστής (είτε για βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση)
Προς αποφυγή παρεξήγησης δεν θα τοποθετούσα ποτέ την επενδυτική σκοπιά των ακινήτων υπεράνω της ανάγκης στέγασης και αφουγκράζομαι και σέβομαι τον προβληματισμό των ανθρώπων που δεν μπορούν να βρουν ενοίκιο σε σπίτι της αρεσκείας τους….
Κάθε πρόβλημα έχει δύο όψεις και αυτό προσπαθώ να παρουσιάσω, το ίδιο πρόβλημα υπάρχει εδώ και δεκαετίες στις μεγάλες πόλεις/ πρωτεύουσες του κόσμου από τη Νέα Υόρκη, το Λονδίνο και το Παρίσι έως και το Τόκιο και το Σίδνεϊ αλλά και εκεί βρέθηκαν λύσεις… και αυτές ήρθαν από την ίδια την οικονομία/ κοινωνία και όχι από παρεμβάσεις κυβερνητικές.
Για παράδειγμα ας δούμε την Αττική, υπάρχουν πολλές περιοχές/ γειτονιές που έχουν τη δυνατότητα να καλύψουν τις ανάγκες στέγασης των νέων μισθωτών και αυτό θα οδηγήσει στην αναβάθμιση τους. Επιπρόσθετα βλέπουμε ότι στο εξωτερικό πάνω από το 60% των νέων αναζητούν συγκατοίκηση για το πρώτο τους σπίτι, και όχι δεν αναφέρομαι σε ζευγάρια ή φίλους αλλά σε τελείως αγνώστους που απλά μοιράζονται τα έξοδα και το διαμέρισμα. Σέβομαι ότι δεν είναι μέρος της ελληνικής κουλτούρας αλλά το ίδιο ισχυριζόμασταν όταν ακούσαμε για τη βραχυχρόνια μίσθωση; Παρά ταύτα πλέον η Ελληνική κοινωνία αγκάλιασε τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Επίσης, υπάρχουν περιοχές με διαμερίσματα προς μίσθωση σε χαμηλά επίπεδα, ωστόσο είτε είναι μακριά από την το κέντρο της πόλης είτε δεν έχουν αναβαθμιστεί ακόμα. Αν μια κατηγορία των μισθωτών στραφούν σε αυτές αυτό θα οδηγήσει σε αποσυμπίεση της ζήτησης στις ήδη εμπορικές περιοχές άρα και σταδιακά σε μείωση των μισθωμάτων και θα αναβαθμίσει άλλες. Κατά τη γνώμη μου αυτή η προσέγγιση μπορεί να έχει άμεση επίπτωση στην κτηματαγορά και ίσως σε αυτή τη κατεύθυνση θα έπρεπε να δοθούν κίνητρα από την Κυβέρνηση.
Μια άλλη προσέγγιση είναι η δυνατότητα συγκατοίκησης σε μεγάλης επιφάνειας σπίτια εκτός κέντρου πόλεων αλλά με πρόσβαση μέσων μαζικής μεταφοράς -βλέπε προαστιακός-. Εύκολα σε μια ακτίνα 100χλμ μια ομάδα τριών νέων θα μπορούσαν να μισθώσουν μια μονοκατοικία με τρομακτικά χαμηλό μίσθωμα ανά δωμάτιο και αν λάβουμε υπόψη μας ότι σε ορισμένες εργασίες ακόμα υπάρχει δυνατότητα απομακρυσμένης εργασίας (έστω και 1-2 ημερών / εβδομάδα) η ποιότητα ζωής θα μπορούσε να είναι πολύ ελκυστική.
Τέλος, αντιλαμβάνομαι ότι οι προτάσεις μου, μπορεί να ακούγονται ως ημίμετρα ή εκτός ελληνικής κουλτούρας, ωστόσο η Αθήνα αναπτύσσεται με βάση το τουρισμό και ως συνέπεια μεταμορφώνεται, και πιστεύω ότι το ίδιο πρέπει να κάνουν και οι συνήθειές μας. Μπορεί να μη φτάσουμε στα επίπεδα του Παρισιού (ως προς τα μισθώματα και αριθμό τουριστών) αλλά προτείνω να εμπιστευτούμε ότι η οικονομία θα βρει μόνη της τη λύση (όπως το έκανε και στο παρελθόν) και είναι ανώφελο να αναζητούμε ένοχο για το επίπεδο των ενοικίων όταν απλά είναι αποτέλεσμα της προσπάθειας ανάπτυξης.
* Ο Βασίλης Αστεριάδης είναι Σύμβουλος Επενδύσεων σε ακίνητα
