Παρά τις αναταράξεις που υφίσταται η αγορά ακινήτων διεθνώς, στην Ελλάδα οι προοπτικές του real estate παραμένουν ευοίωνες, τροφοδοτώντας την περαιτέρω αύξηση των τιμών με άμεση συνέπεια το όνειρο της εξασφάλισης στέγης να γίνεται πιο ακριβό. Γιατί συμβαίνει αυτό; Σύμφωνα με τους αναλυτές, η πορεία της εγχώριας αγοράς ακινήτων ξεκίνησε από ένα πολύ χαμηλό επίπεδο και βρίσκεται σε άνοδο, ενώ διαρκώς, τα τελευταία χρόνια, δεν προσελκύει σημαντικού μεγέθους και φθηνή χρηματοδότηση.
Υπάρχουν όμως, ορισμένοι παράγοντες που δεν θα μπορούσαν να αφήσουν ανεπηρέαστο το ελληνικό real estate, αλλά, για την ώρα, λειτουργούν περισσότερο ως αντίρροπες δυνάμεις που δεν είναι ικανές να ανακόψουν την αυξητική πορεία των τιμών.
Ποιες είναι αυτές οι παράμετροι;
Οι πλειστηριασμοί ακινήτων από τράπεζες στο πλαίσιο της διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων τραπεζικών ανοιγμάτων
Υπολογίζεται ότι 700.000 ακίνητα έχουν περιέλθει στα χέρια των funds, με 25%-30% των assets αυτών να αναμένεται να εκποιηθεί τα επόμενα 2-3 χρόνια. Η προσφορά αυτή αναμένεται να αλλάξει την ισορροπία στην αγορά ακινήτων, κυρίως στην κατηγορία των ιδιοκτησιών που απευθύνονται σε μικρομεσαίους αποταμιευτές που βρίσκονται σε αναζήτηση στέγης.
Βέβαια, όπως αναφέρει στο liberalmarkets μεσίτης, όλα θα φανούν στην πράξη, ενώ δεν θα πρέπει να παραγνωρίζουμε το γεγονός ότι, σε αρκετές περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων που εκποιούνται βρίσκονται στα ίδια ύψη, σε σχέση με αυτές των συμβατικών πωλητηρίων. Αυτό γίνεται σαφές, εάν ληφθεί υπόψη ότι για τα ακίνητα των εκποιήσεων οι τράπεζες δαπανούν σημαντικά κεφάλαια για την ανακαίνισή τους και το λανσάρισμά τους στην αγορά.
Με τα δεδομένα αυτά, η προσφορά αυτού του είδους των ιδιοκτησιών αν δεν συμπιέσει τις ζητούμενες τιμές, σίγουρα θα ενισχύσει τη διαπραγματευτική θέση των αγοραστών, οι οποίοι θα έχουν επιλογές -όχι αναγκαστικά φθηνότερες- και θα μπορούν πιο εύκολα να αποσυρθούν από τις διαπραγματεύσεις. Όπως λένε, γνώστες της αγοράς, το κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και όσα βρίσκονται σε καλή τοποθεσία, δύσκολα θα αποκτήσουν… αντίπαλον δέος.
Ωστόσο, η αύξηση της προσφοράς εκτιμάται ότι θα κρατήσει, βάσει του δυσμενούς μόνο σεναρίου, σταθερές τις τιμές ή θα αποτρέψει τη σημαντική αύξησή τους. Αυτό θα συμβεί ειδικά, εάν δεν αλλάξουν δραματικά τα δημογραφικά δεδομένα, δηλαδή δεν δημιουργηθούν νέα νοικοκυριά που θα τροφοδοτήσουν τη ζήτηση για ακίνητα ή εάν δεν επιστρέψει στη χώρα μεγάλος αριθμός όσων την εγκατέλειψαν τα τελευταία δεκαπέντε χρόνια.
Οι αγορές ακινήτων από ξένους
Πέρυσι οι ξένες επενδύσεις μόνο σε επαγγελματικά ακίνητα, δηλαδή ξενοδοχεία, καταστήματα, γραφεία και αποθηκευτικούς χώρους ανήλθαν σε 380 εκατ. ευρώ, με το ποσό αυτό να είναι αρκετά μεγαλύτερο εάν ληφθούν υπόψη τα deals στην κατοικία. Ευρύτερα, τα τελευταία χρόνια υπήρξαν ξένων κεφαλαίων ύψους 8 δισ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων.
Φέτος οι ειδικοί εκτιμούν ότι οι ξένες επενδύσεις θα αυξηθούν περαιτέρω ύστερα και από το «άνοιγμα» της κινεζικής αγοράς. Για παράδειγμα, υπολογίζεται ότι φέτος 10.800 Κινέζοι δρομολογούν διαδικασίες μετεγκατάστασης εκτός Κίνας. Αυτό σημαίνει ότι μόνο 300 τέτοιου είδους συναλλαγές -μόλις περίπου το 0,03% του αριθμού των 10.800 Κινέζων με… τάση φυγής- να πραγματοποιηθούν στην Ελλάδα, μέσω του καθεστώτος της Χρυσής Βίζας, τότε το ποσό που θα μπορούσε να αντληθεί τοποθετείται σε 150 εκατ. ευρώ.
Εκτός όμως, από τη μήτρα των Κινέζων, το ενδιαφέρον παραμένει σημαντικό από δυτικοευρωπαίους και Αμερικανούς. Τι σημαίνουν όμως, τα deals από ξένους; Ότι μειώνεται το διαθέσιμο απόθεμα, γεγονός που οδηγεί, σε συνδυασμό με την υφιστάμενη ζήτηση για στέγη από Έλληνες, εάν όχι σε αύξηση, σε σταθεροποίηση τιμών. Με τον τρόπο αυτό θα μπορούσαν να απορροφηθεί, τμήμα έστω, των κλυδωνισμών που σχετίζονται με την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους.
Η δυσκολία εξασφάλισης στεγαστικού δανείου
Δύσκολα θα αμφισβητούσε κανείς ότι η αύξηση των επιτοκίων δεν θα περιόριζε δραματικά την ελκυστικότητα των στεγαστικών δανείων. Κι αυτό, με τη σειρά του, θα μειώσει τη ζήτηση για αγορά ακινήτων, δεδομένου ότι απαιτείται διαθέσιμη ρευστότητα ίση με το 30% της τιμής κτήσης μίας ιδιοκτησίας. Αυτό όμως, το αξίωμα ίσως να έχει μεγαλύτερη εφαρμογή στην αγορά ακινήτων στην Ευρώπη και τις ΗΠΑ όπου η απόκτηση κατοικίας πραγματοποιείται, συνήθως, με τραπεζικό δανεισμό.
Αντίθετα, στην Ελλάδα, όπως ανέφερε, πρόσφατα, ο πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας, Γκίκας Χαρδούβελης, οκτώ στις 10 αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται στηρίζονται σε ίδια κεφάλαια, όπως αποταμιεύσεις πολλών ετών ή τη συνδρομή των νέων νοικοκυριών από γονείς. Έτσι, παρότι, σύμφωνα με τον κ. Χαρδούβελη, ο δανεισμός έχει αυξηθεί, παραμένει πολύ χαμηλότερος σε σχέση με το 2000, όταν και είχε βρεθεί στο peak. Επομένως, σε συνδυασμό με τις πρόσφατες εκτιμήσεις για την εμφάνιση υψηλότερων ρυθμών ανάπτυξης, συγκριτικά με αυτούς που αναμένονταν αρχικά, το ακριβότερο κόστος χρήματος μοιάζει να αποτελεί έναν από τους παράγοντες με τη χαμηλότερη επίδραση στις επιδόσεις της αγοράς ακινήτων.
Η άνοδος του κατασκευαστικού κόστους
Η αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών έχει, μεν, αλλάξει τα δεδομένα, αλλά η αγορά φαίνεται να έχει βρει το σημείο ισορροπίας που βασίζεται στην ελαφρά αποκλιμάκωση των ρυθμών ανόδου των τιμών και στη μετακύλιση μέρους του αυξημένου κόστους στους αγοραστές. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την πρακτική εργολάβων να πωλούν από τα σχέδια ή να κατασκευάζουν με στόχο τη διάθεση προς ενοικίαση, απέτρεψε και τα «κανόνια» στην οικοδομή. Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν οικοδομές των οποίων οι εργασίες έχουν «παγώσει», αλλά τα φαινόμενα αυτά αποδίδονται, κυρίως, στο ότι οι developers δεν φρόντισαν να πραγματοποιήσουν πωλήσεις από τα σχέδια έστω για αριθμό των διαμερισμάτων.
Έτσι, για την ώρα παρά την ύπαρξη των παραπάνω τεσσάρων παραγόντων, οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων παραμένουν ανθηρές.
