Η 31η Αυγούστου ήταν και η τελευταία ημερομηνία για την έκδοση «φθηνής» visa. Το όριο για την έκδοση της ήταν στις 400.000 ευρώ στις λεγόμενες ακριβές περιοχές και στις 250.000 ευρώ στις φθηνές περιοχές. Πλέον από την 1η Οκτωβρίου τα ποσά ανεβαίνουν στις 800.000 ευρώ και στις 400.000 ευρώ, αντίστοιχα.
Να θυμίσουμε ότι τα νέα δεδομένα έχουν ως εξής. Το ακίνητο που αγοράζεται για την έκδοση visa, πρέπει να έχει επιφάνεια τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων και δεν πρέπει χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb. Η λογική είναι σωστή. Διότι αφ’ ενός δε θα γιγαντωθεί το πρόβλημα ανεύρεσης κατοικίας μικρότερων επιφανειών και αφ’ ετέρου θα πρέπει να ενοικιαστεί για μακροχρόνια αστική μίσθωση, εάν και εφ’ όσον ο αγοραστής επιθυμεί να το εκμεταλλευτεί. Μάλιστα ο αγοραστής αναγκαστικά θα πρέπει είτε να το ιδιοκατοικήσει ή να το ενοικιάσει, μιας και έχει παρατηρηθεί ότι μεγάλο ποσοστό από τα ακίνητα απλά αγοράζονται και παραμένουν άδεια και ανεκμετάλλευτα.
Το θέμα τώρα είναι να δούμε κατά πόσο θα επηρεάσει αυτή η αλλαγή κατά πρώτον την κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία τα τελευταία χρόνια στηριζόταν σε ένα μεγάλο ποσοστό στα ακίνητα για χορήγηση visa και κατά δεύτερον την επαναφορά των τιμών πώλησης ή ενοικίασης ακινήτων σε χαμηλότερες τιμές. Καθώς το τελευταίο διάστημα περιοχές όπως ο Πειραιάς, το Αιγάλεω και το Περιστέρι είχαν φτάσει σε τιμές Κολωνακίου.
Είναι δεδομένο ότι οι επόμενοι επενδυτές για visa θα είναι σε πολύ μεγάλο ποσοστό λιγότεροι και πλέον το θέμα visa θα προσελκύει πιο εύπορους ξένους επενδυτές. Ενώ παράλληλα η αγορά θα επανέλθει σε πιο φυσιολογικά επίπεδα τιμών, για την εποχή και τα δεδομένα της εγχώριας οικονομίας.
Παράλληλα ο κατασκευαστικός κλάδος θα προβληματιστεί σε μεγάλο βαθμό μιας και ένα πολύ μεγάλο ποσοστό στηριζόταν στη visa. Καθώς ακόμα και παλιά ακίνητα ανακαινίζονταν, πωλούντο και «έβγαιναν στην αγορά» βοηθώντας παράλληλα τους παλαιούς ιδιοκτήτες να εκμεταλλευτούν την ακίνητη περιουσία τους, που βρισκόταν σε χειμέρια νάρκη διαρκείας πολλών ετών.
Ο μεγαλύτερος παράγοντας στο λεγόμενο «στεγαστικό πρόβλημα» είναι ότι ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά ή ανέγερση κατοικίας βρίσκεται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Οι ελεύθεροι επαγγελματίες και αρκετοί επιχειρηματίες δηλώνουν ιδιαίτερα χαμηλά εισοδήματα με αποτέλεσμα οι τράπεζες όσο και αν προσπαθήσουν, να αδυνατούν να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια. Αφού οι υποψήφιοι δανειολήπτες δεν πληρούν τα ελάχιστα τραπεζικά κριτήρια. Αλλά και όσοι εμφανίζουν επαρκή εισοδήματα που υπό κανονικές συνθήκες θα επέτρεπαν τον δανεισμό τους από τις τράπεζες, βρίσκονται «στιγματισμένοι» από το παρελθόν, από κάποιο απλήρωτο ή καθυστερημένο τραπεζικό δάνειο ακόμα και πριν από 10 χρόνια.
Σαν αποτέλεσμα από τη μία πλευρά έχουμε την απορία των εν δυνάμει αγοραστών, που ενώ αποκρύπτουν μεγάλο μέρος των εισοδημάτων τους, μπορούν να «σηκώσουν» με βάση τα πραγματικά τους εισοδήματα, την εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου, μένουν εκτός τραπεζικού νυμφώνα και από την άλλη πλευρά τις τράπεζες που βλέποντας τα δηλωμένα εισοδήματα των υποψήφιων δανειοληπτών, απορρίπτουν τις αιτήσεις, θυμίζοντας ότι μετά την κρίση του 2008 «φυσάνε και το γιαούρτι» για να είναι σίγουρες και ασφαλείς για τα δάνεια που χορηγούν.
Το πρόβλημα δεν είναι τόσο απλό για να λυθεί και χρειάζεται ένας διαφορετικός σχεδιασμός από την κυβέρνηση αν θέλει η στεγαστική κρίση να ξεπεραστεί, να επανέλθει η ομαλότητα και η ανάπτυξη τα επόμενα χρόνια. Πιθανότατα μία αλλαγή στη φορολόγηση των ενοικίων να είναι η λύση. Κάτι που φυσικά δεν είναι και εύκολο, χωρίς να υπάρξει μία προσεκτική δημοσιονομική μελέτη. Μπορεί να έχουμε αφήσει πίσω μας τη 10ετή κρίση, ωστόσο οι στρεβλώσεις στην ακολουθούμενη στεγαστική πολιτική παραμένουν. Και απαιτούνται προσεκτικές κινήσεις για να απορροφηθούν οι κραδασμοί και τα απόνερα.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι οι αλλαγές για την έκδοση visa, θα προβληματίσουν και αυτό θα φανεί στην οικοδομική δραστηριότητα και στις τιμές το επόμενο χρονικό διάστημα. Από τη μια το γεγονός αυτό θα ομαλοποιήσει τις τιμές από την άλλη θα προβληματίσει την οικονομία που ίσως να πατήσει απότομα φρένο στον κατασκευαστικό κλάδο, που απασχολεί αρκετά επαγγέλματα που είχαν συνηθίσει να συμμετέχουν στο πάρτι διαρκείας των τελευταίων ετών.
Το μόνο θετικό που βλέπουμε είναι ότι ενώ μέχρι το 2008 η αγορά κινούνταν ως επί το πλείστον με Έλληνες αγοραστές και τραπεζικό δανεισμό, σήμερα πλέον ένα μεγάλο ποσοστό των αγοραστών είναι ξένοι που ουσιαστικά βρίσκουν ακόμα την Ελλάδα φτηνή στα ακίνητα και μάλιστα σε μία εντελώς διαφορετική φάση της εγχώριας οικονομίας σε σχέση με τον υπόλοιπο κόσμο.
Το θέμα είναι το τι πρέπει να πράξει η χώρα για να μπορέσει να συντηρήσει το ενδιαφέρον των ξένων για επενδύσεις και σε ακίνητα ακόμα και μετά τις αλλαγές που επήλθαν. Να διευκολύνει περαιτέρω τις μεταβιβάσεις, να νομοθετήσει όπου χρειάζεται και υπάρχουν προβλήματα, να λύσει το θέμα με τις πολεοδομίες και τα υποθηκοφυλακεία και γενικά να κάνει πιο εύκολη τη ζωή Ελλήνων και ξένων που θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα.
Έτσι λοιπόν το ένα θέμα είναι να μπορέσουμε να βρούμε λύση στη στεγαστική πίστη με κάποιο τρόπο και δεύτερον να προσπαθήσουμε να κάνουμε τη ζωή των ξένων και Ελλήνων επενδυτών εύκολη. Εάν θέλουμε να συνεχίσουμε να αναπτυσσόμαστε στο μέλλον χωρίς να κινδυνεύουμε να γυρίσουμε πίσω από εκεί που ξεκινήσαμε.
Αυτό που συνεχίζουμε να παρατηρούμε είναι ότι όπου εμπλέκεται το Δημόσιο, οι χρόνοι γίνονται απελπιστικά αργοί για να βρεθούν λύσεις σε οποιοδήποτε πρόβλημα. Γεγονός που αποθαρρύνει και απωθεί τους εν δυνάμει επενδυτές που έχουν συνηθίσει να κινούνται με πολύ πιο γρήγορους ρυθμούς. Το fast track θα πρέπει να γίνει καθημερινότητα και όχι λύση για τα δύσκολα.
* Ο Ηλίας Ζαχαράκης είναι CEO της Fast Finance ΑΕΠΕΥ και της Fast Real Estate
