Η αύξηση στις τιμές των ακινήτων έχει αναδειχθεί ως ένα από τα πιο καυτά ζητήματα στην αγορά τα τελευταία χρόνια, επηρεάζοντας τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους υποψήφιους αγοραστές.
Οι τιμές των κατοικιών και των οικοπέδων ακολουθούν ανοδική πορεία, τροφοδοτούμενες από πολλούς παράγοντες όπως η αυξημένη ζήτηση, η έλλειψη νέων κατασκευών, η άνοδος του κόστους κατασκευής και η αύξηση των επιτοκίων.
Αναλυτικότερα, όπως αναφέρει ο Γενικός Διευθυντής της πιστοποιημένης εταιρείας εκτίμησης ακινήτων GEOAXIS Χάρης Καρτσαγκούλης, μιλώντας στο Liberal «οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,21% σε σχέση με το 2015».
Επίσης, σχετικά με προβλήματα που δημιουργεί ο Νέος Οικοδομικός Οργανισμός, ο κ. Καρτσαγκούλης αναφέρει πως οδηγούν στην άκρατη ενίσχυση της δόμησης χωρίς να έχει υπάρξει μια πρότερη μελέτη και εκτίμηση των επιπτώσεων συνολικά για τις τοπικές κοινωνίες.
Συνέντευξη στη Χριστίνα Κοντίνη
Μονίμως οι κυβερνητικοί, αλλά και οι τεχνοκράτες στα μέσα μαζικής ενημέρωσης, όταν εστιάζουν την προσοχή τους στις τιμές των ακινήτων, αναφέρονται μόνο στις κατοικίες. Θα θέλατε να μας πείτε τι συμβαίνει με τις τιμές των οικοπέδων και πώς αυτές επηρεάζουν τις τελικές τιμές των κτισμάτων; Τι ποσοστό επί της τιμής ανά τμ μιας κατοικίας αντιστοιχεί στο κόστος του οικοπέδου;
Τα οικόπεδα μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα Logistic Centers, τα Data Centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στη μείωση αξιών. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών. Η αίσθησή μου είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα οικόπεδα θα προστεθούν ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε μέσω του Παρατηρητηρίου Αξιών της εταιρείας μας για το διάστημα μεταξύ 2015 και 2024. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στη φάση της πτώσης όσο και στη φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.
Αναλυτικότερα, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,21% σε σχέση με το 2015, για τις πέντε τοπικές αγορές τις οποίες μελετάμε Αμπελόκηποι (Κέντρο), Μαρούσι (Βόρεια), Παλαιό Φάληρο (Νότια), Περιστέρι (Δυτικά), Χολαργός (Ανατολικά).
Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.
Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ένας οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000τμ.
Όσον αφορά στο ποσοστό που συμμετέχει η αξία γης επί της τιμής πώλησης ενός διαμερίσματος αυτή σε μια γενική νόρμα μπορεί να κυμανθεί μεταξύ 30-35%. Παρόλα αυτά σε αρκετές περιπτώσεις που σχετίζονται είτε με τη θέση, είτε με τη ζήτηση, είτε με τα χαρακτηριστικά έκαστου οικοπέδου το ποσοστό αυτό μπορεί να διαφοροποιηθεί είτε αυξητικά είτε μειωτικά.
Σε κάθε περίπτωση η τιμή αγοράς της γης αποτελεί μαζί με το κόστος ανέγερσης, τους πλέον βασικούς παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών πώλησης του τελικού προϊόντος (π.χ. διαμερίσματα). Αναπόφευκτα μια αύξηση στην τιμή της γης παράλληλα με αύξηση στο κόστος ανέγερσης θα συμπαρασύρει αυξητικά την τελική τιμή διάθεσης, κάτι το οποίο βιώνουμε τα τελευταία χρόνια.
Τι προβλήματα δημιουργεί ο Νέος Οικοδομικός Οργανισμός και η παρέμβαση του ΣτΕ για το ύψος των κτιρίων και την επιτρεπόμενη δομημένη κάλυψη των οικοπέδων, στην αγορά ακινήτων; Έχει αρχίσει να επηρεάζεται η αγορά και με ποιον τρόπο;
Είναι αλήθεια ότι τα bonus του NOK στο ύψος των κτιρίων, οδηγούν στην άκρατη ενίσχυση της δόμησης χωρίς να έχει υπάρξει μια πρότερη μελέτη και εκτίμηση των επιπτώσεων συνολικά για τις τοπικές κοινωνίες.
Το γεγονός όμως ότι η παρέμβαση του ΣτΕ ήρθε σε μια στιγμή εν μέσω της χρήσης αυτών των bonus από τους κατασκευαστές και τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, επιδρά αρνητικά δημιουργώντας ένα ασαφές τοπίο σχετικά με τη δυνατότητα ανάπτυξης σε ένα οικόπεδο.
Τα επιχειρηματικά σχέδια των κατασκευαστών κρίνονται στην παρούσα φάση ότι χρειάζεται να επαναπροσδιοριστούν δημιουργώντας μια κατάσταση στασιμότητας στην αγορά.
Θα πρέπει η κυβέρνηση πολύ γρήγορα να ξεδιαλύνει το τοπίο διορθώνοντας τα πρότερα λάθη και να νομοθετήσει ένα σαφές πλαίσιο εντός του οποίου οι ενδιαφερόμενοι κατασκευαστές θα μπορούν χωρίς παλινωδίες να εκπονήσουν τα επιχειρηματικά σχέδιά τους αλλά και οι τοπικές κοινωνίες να επωφεληθούν από νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών χωρίς όμως να αλλοιώνεται το φυσικό στοιχείο εντός των πολεοδομικών ιστών.
Το κόστος των υλικών διαρκώς αυξάνεται. Το ίδιο και το εργατικό κόστος. Υπάρχει κάποιος συντελεστής στη «διαδικασία της οικοδομής» που θα μπορούσε να αποκλιμακώσει έστω και οριακά το αυξανόμενο συνολικό κόστος ανέγερσης των κατοικιών;
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Ιουλίου 2023 - Ιουνίου 2024, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Ιουλίου 2022 - Ιουνίου 2023, παρουσίασε αύξηση 4,5%, έναντι αύξησης 8,4% που σημειώθηκε κατά τα αντίστοιχα προηγούμενα δωδεκάμηνα.
Τα παραπάνω στοιχεία φανερώνουν μια τάση αποκλιμάκωσης του ρυθμού αύξησης όμως η αλήθεια είναι ότι το κόστος ανέγερσης είναι πολύ υψηλό για μια νέα οικοδομή διαμερισμάτων. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι προ δεκαετίας ένα μέσο κατασκευαστικό κόστος για ένα διαμέρισμα κυμαινόταν στα 1.000 - 1.200€/τμ όταν σήμερα μετά και τις αυστηρές προδιαγραφές που σχετίζονται με την εξοικονόμηση ενέργειας το αντίστοιχο κόστος έχει «σκαρφαλώσει» στα 1.500-1.800€/τμ για το σύνολο των τμ συμπεριλαμβάνοντας και τους βοηθητικούς χώρους.
Τα επί μέρους κόστη που αποτελούν το συνολικό κόστος για την ανέγερση μιας οικοδομής είναι το κόστος της οικοδομικής άδειας με τις απαιτούμενες μελέτες και σχέδια και τέλος τα «καθαρά» κατασκευαστικά κόστη (χωματουργικά, εργασίες μπετόν, υδραυλικές, ηλεκτρολογικές εργασίες, μονώσεις δάπεδα, κουφώματα κ.λπ).
Δεδομένου ότι τα καθαρά κατασκευαστικά κόστη που αποτελούν και το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος του συνολικού κόστους, διαμορφώνονται από τα υλικά και τα εργατικά, δεν υπάρχει εύκολα δυνατότητα περιορισμού τους.
Ποιο θα πρέπει να είναι κατά τη γνώμη σας, το μοντέλο οικιστικής ανάπτυξης της χώρας, ώστε να αρχίσει να επέρχεται μια ισορροπία μεταξύ της ζήτησης και της προσφοράς, στην αγορά κατοικίας;
Στην Ελλάδα υπάρχει σημαντικό στεγαστικό πρόβλημα λόγω της αδυναμίας των μεσαίων και χαμηλότερων εισοδηματικών στρωμάτων να «εισέλθουν» στην αγορά κατοικίας αδυνατώντας να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές των ακινήτων (είτε για μίσθωση είτε για αγορά) σε σχέση πάντα με την εισοδηματική τους ικανότητα.
Την τελευταία τετραετία οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν με διπλάσια ταχύτητα συγκριτικά με τον ρυθμό αύξησης του μέσου μισθού ενώ είχαμε και αύξηση του κόστους χρήματος λόγω της ανόδου των επιτοκίων.
Το συγκεκριμένο πρόβλημα σε συνδυασμό με το δημογραφικό, όπου ο πληθυσμός της Ελλάδας μειώνεται ταχύτατα (συνεχώς αυξανόμενο αρνητικό ισοζύγιο γεννήσεων-θανάτων) αλλά και ότι οι γάμοι έχουν περιοριστεί σημαντικά λόγω της δικαιολογημένης διστακτικότητας των νέων να δημιουργήσουν τη δική τους οικογένεια, συνθέτουν ένα περίπλοκο και δυσεπίλυτο πρόβλημα για τη χώρα μας που κάθε κυβέρνηση θα έπρεπε να έχει ως προμετωπίδα της πολιτικής της, την επίλυσή του.
Στα παραπάνω προστίθεται και το γεγονός της περιορισμένης προσφοράς ικανοποιητικού αποθέματος κατοικιών ιδίως σε περιοχές με υψηλή ζήτηση όπως είναι τα μεγάλα αστικά κέντρα.
Οι λόγοι είναι η έλλειψη ανοικοδόμησης την περίοδο 2010-2017 εν μέσω της οικονομικής κρίσης, το Αθηνοκεντρικό μοντέλο ανάπτυξης της χώρας με εγκατάλειψη της υπαίθρου και των μικρότερων αστικών κέντρων (το 50% του πληθυσμού βρίσκεται στην Αττική), της έλλειψης ζήτησης για κατοικίες σε μικρότερες πόλεις και χωριά όπου υπάρχει μεγαλύτερο απόθεμα, της δικαιολογημένης αδυναμίας των ιδιοκτητών να ανακαινίσουν τις παλαιές κατοικίες τους καθώς και στα κλειστά διαμερίσματα που βρίσκονται κυρίως στα χέρια funds, τραπεζών.
Όλα τα παραπάνω απαιτούν πολιτικές άμεσες και στοχευμένες για την αντιμετώπισή τους. Το πιο σημαντικό είναι να ανατραπεί η δυναμική που έχει αναπτυχθεί στη σχέση των μισθών με τις τιμές των ακινήτων.
Πέραν κάποιων μεμονωμένων μέτρων που έχει πάρει η κυβέρνηση όπως το νέο πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ (με πολλές προσωπικές μου επιφυλάξεις για το αν υπάρχει κατάλληλο απόθεμα αλλά και του προβληματισμού μου ότι τελικά το συγκεκριμένο πρόγραμμα μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών), οι περιορισμοί στις «χρυσές βίζες» ή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή ακόμη και η παράταση στο «πάγωμα» του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, θα πρέπει να περιοριστεί σημαντικά η όποια περαιτέρω αύξηση των τιμών.
Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με αύξηση της προσφοράς ακινήτων είτε μέσω πολύ φτηνής χρηματοδότησης των ιδιοκτητών που κατέχουν παλαιά ακίνητα για να τα ανακαινίσουν είτε μέσω του ίδιου του Δημοσίου με αξιοποίηση της κενής και σε αρκετές περιπτώσεις εγκαταλειμμένης περιουσίας του.
Επίσης, θα πρέπει να αντιμετωπιστούν φαινόμενα όπως οι παλινωδίες π.χ. με τα bonus του ΝΟΚ που έχουν παγώσει κάποια επιχειρηματικά σχέδια αλλά καταθέτω και σαν σκέψη την πιθανή επιβολή μέτρου αναγκαστικής διάθεσης κάποιων νεόδμητων ακινήτων από μεγάλες εταιρείες ή κατασκευαστές και σε μεσαία και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα ένα μέτρο που εφαρμόζεται στις ΗΠΑ.
Τέλος θα πρέπει να αντιμετωπιστεί ο παράγοντας του κόστους χρήματος, με μείωση των επιτοκίων ώστε να δημιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες για εκταμίευση με καλύτερους όρους στεγαστικών δανείων από ό,τι σήμερα. Ενδεικτικά αναφέρω ότι το 2023 σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιεύθηκαν από τη Deloitte το σύνολο του όγκου στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα ήταν 1,2δις€ όταν σε μια χώρα με αντίστοιχο πληθυσμό όπως η Πορτογαλία ήταν 22,7δις€ ενώ στη Βουλγαρία ήταν 10,2 δισ. ευρώ!.
* Ο Χάρης Καρτσαγκούλης MRICS είναι Γενικός Διευθυντής της πιστοποιημένης εταιρείας εκτίμησης ακινήτων GEOAXIS.
