Το Airbnb δεν αποτελεί τροχοπέδη για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος της Αθήνας και δεν είναι η αιτία του. Η αιτία είναι ο τρόπος λειτουργίας της αγοράς οικιστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα, που συνδέεται με τη χρήση γης. Ακόμη και εάν κλείσουν αύριο όλα τα καταλύματα Airbnb, το πρόβλημα της έλλειψης καλής ποιότητας διαμερισμάτων σε τιμές που μπορεί να πληρώσει ο τυπικός ενοικιαστής θα παραμείνει.
Ο μόνος που μπορεί να λύσει τον γόρδιο είναι ο πρωθυπουργός, λόγω επαγγελματικής εμπειρίας. Και η λύση, μάλλον, δε θα απαιτήσει κρατικές δαπάνες.
Ας πάρουμε όμως τα πράγματα απ’ την αρχή. Από τις αρχές της δεκαετίας του ’80 το κέντρο της Αθήνας άρχισε να ψυχορραγεί. Γειτονιές που μέχρι τότε αποτελούσαν τη βάση του αστικού κόσμου της πόλης, άρχισαν να ερημώνουν και δημιουργήθηκαν τα προάστεια που μέχρι τότε ήταν αραιοκατοικημένοι οικισμοί.
Στα μέσα της δεκαετίας του ’80, μετά το κλείσιμο των σχολείων, Αθηναίοι αστοί, επαγγελματίες και επιχειρηματίες, μετακόμιζαν την οικογένεια τους σε ενοικιασμένα για τη σαιζόν διαμερίσματα στη Γλυφάδα, στη Βουλιαγμένη και τη Βάρκιζα και οι ίδιοι πηγαινοέρχονταν στο κέντρο για τη δουλειά τους. Στα τέλη της δεκαετίας αποφάσισαν να μετακομίσουν μόνιμα. Το ίδιο και στα βόρεια προάστεια. Κηφισιά, Κεφαλάρι, Νέα Ερυθραία, Δροσιά, κλπ, ήταν καλοκαιρινά καταφύγια από τη ζέστη για πολλές αστικές οικογένειες. Μετά την είσοδο της χώρας στην ΕΟΚ και τη μείωση των δασμών εισαγωγής ΙΧ, οι Αθηναίοι άρχισαν να αγοράζουν αυτοκίνητα και η μετακόμιση μακριά απ’ το κέντρο έγινε εφικτή.
Τα νέα προάστια απέκτησαν ζωντανά εμπορικά κέντρα και όσοι κατοικούσαν εκεί δεν είχαν ανάγκη να κατέβουν στο κέντρο της πόλης για να ψωνίσουν: ό,τι χρειάζονταν το έβρισκαν δίπλα τους. Τα νέα εμπορικά κέντρα της Κηφισιάς και της Γλυφάδας προσέλκυσαν καταναλωτές και από γειτονικές περιοχές και έτσι η κίνηση στο κέντρο της Αθήνας μειώθηκε ακόμη πιο πολύ.
Επιπλέον, οι πανεπιστημιακές σχολές μετακινήθηκαν εκτός του κέντρου, μειώθηκε η ζήτηση φοιτητικής κατοικίας στο κέντρο και, ως αποτέλεσμα, μειώθηκε η δημόσια κοινωνική ζωή: καφέ, εστιατόρια, μπαρ, βιβλιοπωλεία, κλπ, άρχισαν να κλείνουν.
Οι πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας που στέγαζαν διαμερίσματα και γραφεία ερήμωσαν. Νεοκλασικά κτίρια στα Εξάρχεια, στη Νεάπολη, στο εμπορικό τρίγωνο, στην Κυψέλη και αλλού κλειδαμπαρώθηκαν. Οι τοίχοι γέμισαν γκραφίτι. Οι ταραχές του 2008 και του 2010-12 έδωσαν στην Αθήνα τη χαριστική βολή. Το κέντρο της πόλης πέθανε.
Εδώ και μερικά χρόνια ζούμε μια αναγέννηση. Οι δρόμοι του κέντρου ξαναζωντάνεψαν. Τα σφραγισμένα καταστήματα ξανάνοιξαν. Δημιουργήθηκαν νέα. Εστιατόρια, μπαρ, καφέ, μπουτίκ, ό,τι μπορεί να φανταστεί ο νους του ανθρώπου. Και όλη αυτή η κοσμογονία έγινε (α) αποκλειστικά από ιδιωτική πρωτοβουλία και (β) λόγω του Airbnb, δηλαδή της διαδικτυακής πλατφόρμας βραχυχρόνιας ενοικίασης καταλυμάτων απευθείας από τους ιδιοκτήτες τους.
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάσθηκαν την άνοιξη στον Τύπο, σήμερα υπάρχουν περίπου 12.500 ακίνητα σε όλη την Αθήνα που προσφέρονται για ενοικίαση από πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι περιοχές της πόλης που βρίσκεται η συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων αυτών είναι ο Νέος Κόσμος και το Κουκάκι, το εμπορικό τρίγωνο και ο άξονας της οδού Αγίου Κωνσταντίνου, και η περιοχή Αρχαιολογικό Μουσείο-Εξάρχεια-Κυψέλη.
Οι περιοχές αυτές αναβαθμίστηκαν τα τελευταία χρόνια. Εκεί που οι δρόμοι ήταν έρημοι στη διάρκεια της ημέρας λόγω έλλειψης κατοίκων και τα μαγαζιά ήταν ερειπωμένα και κλειστά, τα οδοστρώματα και τα πεζοδρόμια βρώμικα και ελεεινά, σήμερα, σιγά σιγά, η εικόνα αυτή έχει αρχίσει να αντιστρέφεται. Και μόνο το ότι περπατούν οικογένειες τουριστών στην ρυπαρή και αηδιαστική οδό Μάρνη, στην ντροπιαστική Γ’ Σεπτεμβρίου και καταδέχονται να μπαίνουν στις αχαρακτήριστες πολυκατοικίες των Εξαρχείων και του Κουκακίου θα πρέπει να αποτελεί μήνυμα αισιοδοξίας και αφορμή για να σχεδιάσουμε την ολική επαναφορά των γειτονιών του κέντρου της πρωτεύουσας.
Όμως, αναπόφευκτα, η νέα αυτή πραγματικότητα προκάλεσε αντιδράσεις. Κατ’ αρχήν από τους ξενοδόχους – οι οποίοι, δυστυχώς, δεν αντελήφθησαν ότι το Airbnb δεν είναι ανταγωνιστής τους, αφού απευθύνεται σε άλλο κοινό και, το πιο σημαντικό, ότι η τουριστική έκρηξη στην Αθήνα τα τελευταία χρόνια οφείλεται στο Airbnb και χωρίς αυτό θα σταματήσει εν μια νυκτί. Οι χιλιάδες τουρίστες που κατακλύζουν το κέντρο της πόλης καθημερινά όλον τον χρόνο δεν το κάνουν επειδή η Αθήνα ξαφνικά απέκτησε ένα Guggenheim που έρχονται να επισκεφτούν ή ανέσκαψε τον τάφο του Σωκράτη και του Πλάτωνα. Κατακλύζουν το κέντρο της πόλης λόγω των προσιτών καταλυμάτων του Airbnb και των τιμών των αεροπορικών εισιτηρίων της RYANAIR, της EasyJet, της Wizz και της Volotea.
Μετά, υπάρχουν οι συνήθεις «φιλολαϊκές» φωνές που υποστηρίζουν ότι το Airbnb έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων. Όμως, στην Αθήνα σήμερα κατοικούν περίπου 4,5 εκατομμύρια άνθρωποι. Το μέσο νοικοκυριό έχει 2,5 μέλη. Άρα, στην Αθήνα σήμερα υπάρχουν περίπου 1,8 εκατομμύρια κατοικημένα ακίνητα (διαμερίσματα, σπίτια, κλπ.). Τα αθηναϊκά καταλύματα του Airbnb είναι 12,5 χιλιάδες, δηλαδή το 0,7% του συνόλου των κατοικημένων οικιών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ γύρω στο ένα τρίτο (1/3 ή 33%) του συνόλου των κατοικιών στη χώρα μας είναι ακατοίκητες. Στην περίπτωση της Αθήνας, αυτό μεταφράζεται σε περίπου 900 χιλιάδες κατοικίες. Εννιακόσιες χιλιάδες σπίτια που είναι κλειστά και αχρησιμοποίητα.
Όσοι, λοιπόν, υποστηρίζουν ότι το Airbnb προκάλεσε την άνοδο των ενοικίων ουσιαστικά πρεσβεύουν την αφαίρεση εισοδήματος από τους ιδιοκτήτες των 12,5 χιλιάδων καταλυμάτων του Airbnb, και την ανάλογη μείωση του ΑΕΠ και των φορολογικών εσόδων, έτσι ώστε να μη θιγούν οι ιδιοκτήτες 900 χιλιάδων αχρησιμοποίητων οικιστικών ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας.
Γιατί, στο τέλος της ημέρας, περί αυτού πρόκειται: οι τιμές ενοικίασης δεν επηρεάζονται από το 0,7% του συνόλου του οικιστικού αποθέματος που χρησιμοποιείται αλλά από το 33% που δε χρησιμοποιείται. Δε λύνεται το πρόβλημα με το να περιορισθεί επικερδής οικονομική δραστηριότητα, αλλά με το να δημιουργηθεί νέα οικονομική δραστηριότητα εκεί που δεν υπάρχει σήμερα.
Ωραία όλα αυτά, θα πουν μερικοί, αλλά το Airbnb είναι σαν το Uber: μια «ανεξέλεγκτη» εμπορική δραστηριότητα που δεν υπόκειται σε ρυθμιστικές διευθετήσεις και, λόγω αυτού, αποτελεί «αθέμιτο ανταγωνισμό» στους νόμιμους, αδειοδοτημένους επαγγελματίες, όπως, π.χ., στα ξενοδοχεία. Με άλλα λόγια, μια, στη βάση της, παράνομη δραστηριότητα.
Όμως, η βασική διαφορά μεταξύ του Airbnb και του Uber είναι η εξής: ο αριθμός αδειών ταξί που δίνει η κυβέρνηση επηρεάζει άμεσα τη συμφόρηση στους δρόμους της πόλης. Σε καμμία ανεπτυγμένη, πλούσια χώρα του κόσμου δεν είναι «ελεύθερη» η αγορά ταξί. Και αυτό δεν έχει να κάνει με το «επίπεδο υπηρεσιών» που προσφέρουν τα ταξί, κλπ. Έχει να κάνει με το πόσα αυτοκίνητα μπορούν να κυκλοφορούν στους δρόμους της πόλης χωρίς να τους καθιστούν αδιάβατους.
Στην περίπτωση του Airbnb δεν ισχύει κάτι τέτοιο. Η πρόσθεση νέων διαμερισμάτων στον κατάλογο του Airbnb δεν αποτελεί τροχοπέδη για τη διαθεσιμότητα κατοικιών στους μόνιμους κατοίκους της πόλης, εάν δεν υπάρχουν εμπόδια στην οικιστική ανάπτυξη. Με άλλα λόγια, σε μια οικιστική αγορά χωρίς προβλήματα, η αύξηση των ενοικίων λόγω μείωσης των προσφερόμενων κατοικιών λόγω χρήσης τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να έχει σαν αποτέλεσμα την ανέγερση νέων κατοικιών και την αύξηση της προσφοράς τους μέχρι να πέσουν πάλι οι τιμές.
Αυτή, άλλωστε, είναι η λειτουργία των τιμών σε μια οικονομία ελεύθερης αγοράς: όταν ανεβαίνουν προκαλούν αύξηση της προσφοράς και όταν πέφτουν προκαλούν αύξηση της ζήτησης. Χωρίς αυξομειώσεις στις τιμές δεν υπάρχει μηχανισμός ώθησης των παραγωγών και των καταναλωτών για να αλλάξουν συμπεριφορά.
Όταν, λοιπόν, αυξάνονται οι τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων στην Αθήνα, ένας σοβαρός παρατηρητής/αναλυτής αναρωτιέται τρία πράγματα. Πρώτον, γιατί αυξάνονται οι τιμές στον Άλιμο, στην Πετρούπολη και στο Χαλάνδρι όταν το 95% των καταλυμάτων Airbnb βρίσκονται ένα χιλιόμετρο γύρω από την Ακρόπολη; Δεύτερο, πως επηρεάζει τη στεγαστική αγορά της Αθήνας η μετατροπή ακινήτων που μέχρι τότε ήταν ξενοίκιαστα ή αχρησιμοποίητα, δηλαδή εκτός οικιστικού αποθέματος; Και, τρίτον, και πιο σημαντικό, γιατί αφού έχουν ανέβει τόσο πολύ οι τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων δεν έχουν ενεργοποιηθεί επενδυτές και εργολάβοι για να αγοράσουν ακίνητα, να τα χτίσουν ή να τα ανακαινίσουν και να τα νοικιάσουν ή να τα πουλήσουν στις νέες, «υπερβολικά υψηλές» τιμές;
Αυτή είναι η παρατήρηση που ακυρώνει το επιχείρημα ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προκαλούν αύξηση των ενοικίων και των τιμών ακινήτων: αφού ανέβηκαν τόσο πολύ τα ενοίκια και οι τιμές των ακινήτων, πού είναι οι επενδυτές;
Η απάντηση, βέβαια, είναι σαφής και ευδιάκριτη. Είναι, επίσης, η ίδια απάντηση που εξηγεί όλες τις δυσλειτουργίες και καθυστερήσεις της ελληνικής οικονομίας. Με λίγα λόγια: το θεσμικό, νομικό, πολιτικό και χρηματοοικονομικό πλαίσιο λειτουργίας της επιχειρηματικότητας στην Ελλάδα είναι τόσο πολύπλοκο, δαπανηρό και διεφθαρμένο που δεν αξίζει τον κόπο να ασχολείται κανείς και να βάζει τα κεφάλαια του σε κίνδυνο. Αυτό, δε, ισχύει ακόμη περισσότερο στον τομέα των επενδύσεων σε ακίνητα, όπου το συνολικό πλαίσιο που αφορά στην ιδιοκτησία και στη χρήση γης είναι ακόμη σχεδόν μεσαιωνικό.
Το μόνο που έχει να κάνει η κυβέρνηση για να αντιστρέψει τη δυσαρέσκεια των πολιτών για τις τιμές ενοικίασης κατοικίας είναι να κάνει την οικιστική ανάπτυξη σε οικόπεδα που ήδη χρησιμοποιούνται, στον οικιστικό ιστό των πόλεων, απλή, εύκολη και φτηνή. Δε χρειαζόμαστε επέκταση των πόλεων μας σε νέες, αχρησιμοποίητες γαίες. Αυτό που χρειαζόμαστε είναι να χτιστούν σύγχρονες, ενεργειακά αποδοτικές και ελκυστικές πολυκατοικίες εκεί που σήμερα βρίσκονται εξαμβλώματα των δεκαετιών του ’50 και του ΄60, ισόγειες παράγκες, ακάλυπτοι χώροι που χρησιμοποιούνται για αποθήκευση σκουπιδιών και μπάζων καθώς και παιδικές χαρές για αρουραίους, ακάλυπτοι χώροι στο κέντρο της Αθήνας που χρησιμοποιούνται ως χώροι στάθμευσης, εγκαταλελειμμένα από δεκαετίες κτίρια, κλπ. Όλοι όσοι ζουν στην Ελλάδα καταλαβαίνουν σε τι αναφέρομαι.
Η Αθήνα, και οι ελληνικές πόλεις, δεν έχουν πρόβλημα χώρων για οικιστική ανάπτυξη. Έχουν πρόβλημα χρήσεων γης. Κατακλύζονται από αχρησιμοποίητα οικόπεδα ή κτίρια που έχουν σαν αποτέλεσμα να υποβαθμίζονται οι περιοχές γύρω τους και να κρατούν την αξία της γης σε υψηλά επίπεδα γιατί, τεχνητά, μειώνουν την προσφορά της.
Διαβάζω στις εφημερίδες ότι ετοιμάζονται νέες επιδοτήσεις για στέγαση και νέα προγράμματα και άλλα τέτοια προβλέψιμα και τετριμμένα. Υπάρχει καλύτερος τρόπος, που δε θα στοιχίσει στον προϋπολογισμό.
Ο πρωθυπουργός έχει εκτεταμένη επαγγελματική εμπειρία στον χώρο των επενδύσεων επιχειρηματικού ρίσκου (venture capital). Ο γόρδιος δεσμός του οικιστικού προβλήματος που αντιμετωπίζει η χώρα σήμερα δεν είναι αρμοδιότητας πολιτικού στελέχους ή γραφειοκράτη: είναι 100% αρμοδιότητα κάποιου που έχει εμπειρία στο χώρο του venture capital ακινήτων. Κάποιου με δημιουργικό μυαλό, μεγάλη εμπειρία και γνώση του χώρου και με φιλοδοξία να γραφτεί το όνομα του με χρυσά γράμματα ως ο άνθρωπος που έκοψε τον γόρδιο δεσμό της δυσλειτουργίας της αγοράς ακινήτων στη χώρα μας. Έναν τέτοιον άνθρωπο πρέπει να καλέσει ο πρωθυπουργός και να του αναθέσει το ενδιαφέρον αυτό έργο (project).
Πριν από αρκετά χρόνια, η πόλη του Ντιτρόιτ αποφάσισε να γκρεμίσει με δικά της έξοδα χιλιάδες ιδιωτικά σπίτια που είχαν εγκαταλειφθεί από τους ιδιοκτήτες τους και σάπιζαν, ενώ είχαν γίνει μαγνήτες για εμπόρους ναρκωτικών, συμμορίες και κάθε λογής τρωκτικά και ερπετά. Οι δημοτικές αρχές της πόλης αντιλήφθηκαν ότι ένας σημαντικός παράγοντας που συντηρούσε την παρακμή και το αίσθημα κρίσης της άλλοτε κραταιάς βιομηχανικής πόλης ήταν τα αμέτρητα εγκαταλελειμμένα σπίτια πρώην δημοτών που εγκατέλειψαν την πόλη μετά το κλείσιμο των εργοστασίων των αυτοκινητοβιομηχανιών, και τα οποία αποτελούσαν οπτική υπενθύμιση της παρακμής. Λίγο μετά το γκρέμισμα τους και τον καθαρισμό των οικοπέδων πάνω στα οποία βρίσκονταν άρχισε η επανάκαμψη της πόλης. Σήμερα, στα ξενοδοχεία στο κέντρο του Ντιτρόιτ σερβίρουν κοκτέιλ των 80 δολαρίων και 12 γιγαντιαία κτίρια από την εποχή της ακμής της πόλης έχουν ανακαινισθεί και δοθεί σε νέες χρήσεις.
Κάτι τέτοιο χρειάζεται η Αθήνα. Μόνο που στην περίπτωση της, δεν απαιτείται γκρέμισμα παλιών κατασκευών αλλά ανακαίνιση. Και το κλειδί για να γίνει αυτό είναι θεσμικό και επιχειρηματικό, όχι δημοσιονομικό. Ελπίζω ότι ο πρωθυπουργός ή και οι σύμβουλοι του διαβάζουν Liberal.
* Ο Περικλής Φ. Κωνσταντινίδης είναι ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Καναδικής επενδυτικής εταιρίας Syracuse Main, Inc. Έχει σπουδάσει οικονομικά (B.S., George Mason University) και χρηματοοικονομικά (M.S., University of Illinois at Urbana-Champaign, και Ph.D., University of Southern California).
